エクセル大山ハシモト
エクセル大山ハシモト（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区栄町21-10 |
|---|---|
| 交通 | 東武東上線 大山駅 徒歩9分 ／ 東武東上線 中板橋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2001-05（築25年） |
| 総戸数 | 23戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 神稲建設 |
| 建物管理会社 | (株)慎和スタッフ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エクセル大山ハシモトは東京都板橋区栄町にある2001年築・RC造6階建て、総戸数23戸の投資用ワンルームマンションです。大山駅徒歩9分、中板橋駅徒歩10分の立地で、割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」の判定が出ています。
立地と交通
物件は東京都板橋区栄町21-10にあります。最寄りは東武東上線の大山駅で徒歩9分、もう一つの候補として中板橋駅も徒歩10分で利用できます。同じ東武東上線の2駅が使えるため、通勤や通学の際に経路や時間帯で選択肢を持てる点は魅力といえます。
この場所は市街化区域の第1種住居地域に指定されています。住宅を中心とした地域で、工場など大きな施設は建てにくいルールです。周辺の具体的な道路状況や商店街の様子、最新の人通りなどは今回のデータに無いため、実際に現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2001年5月に竣工した鉄筋コンクリート造、地上6階建てで、総戸数は23戸です。権利形態は所有権で、分譲した会社は神稲建設です。2026年時点で築25年となり、外壁の塗装や防水、給排水管など、設備の老朽化が進みやすい時期に入っています。これらがいつ、どの程度修繕されてきたかは今回のデータに含まれていません。
管理会社は(株)慎和スタッフです。管理費や修繕積立金の金額、これまでの修繕の履歴、今後の長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築25年の建物では、修繕積立金の積み立て状況が十分かどうかが、購入後の負担を左右する特に重要なポイントになります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、診断の件数が3件に満たないため参考値として扱い、この数字だけで断定はできません。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.28%、平均の提示価格は2575万円です。家賃のサンプルは2件で、中央値は89,000円、最小88,000円、最大90,000円という結果でした。最終診断日は2026年5月29日です。
同じ板橋区内で行われた診断の件数は240件あり、「危険（割高）」が113件、「注意」が35件、「安全・割安」が90件、「判定不能」が2件でした。エリア全体でも最も多い判定は「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,341円で、この棟の数字と並べて見ることで、相場の中での位置づけを考える目安になります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、物件から337m離れた中板橋10-11地点（令和8年1月1日時点）の地価は1平方メートルあたり686,000円です。前年の629,000円から9.1%上昇しました。この地点は第一種住居地域にあり、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は613件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は96万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には大山金井町で1K・25平方メートル・2015年築の部屋が2700万円、大山東町では1DK・30平方メートル・1995年築の部屋が3200万円で取引されています。
ハザード情報では、この場所の洪水浸水想定は無く、地盤は液状化しにくいとされています。地形はローム台地です。ただし高潮に関するデータは今回ありませんので、板橋区が公開するハザードマップで確認してください。
築25年・RC造23戸で、割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」でした。
周辺の地価は1年で9.1%上昇し、ハザードは洪水浸水想定なし・液状化しにくい地盤です。
数字だけで判断せず、管理状況や契約内容を自分の目で確かめることが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 現在の入居状況と賃貸借契約の内容を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の見通しを確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.36ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.36ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 88,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 6.9% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中板橋１０－１１（この棟から約337m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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