アルテハイム小岩
アルテハイム小岩（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区奥戸5-8-12 |
|---|---|
| 交通 | JR総武線 小岩駅 徒歩16分 ／ 京成押上線 立石駅 徒歩21分 |
| 築年 | 1988-10（築38年） |
| 総戸数 | 55 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社信栄 |
| 建物管理会社 | アポロビルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アルテハイム小岩は東京都葛飾区奥戸にある1988年築・10階建て55戸のワンルームマンションです。最寄りのJR小岩駅まで徒歩16分、京成立石駅まで徒歩21分です。割高診断は件数が少なく参考値ですが、2件のうち1件が「危険（割高）」でした。エリア全体でも「危険」が最多の判定です。
立地と交通
アルテハイム小岩は、東京都葛飾区奥戸5-8-12に位置するワンルームマンションです。最寄り駅はJR総武線の小岩駅で、徒歩16分の距離にあります。もう一つの最寄り駅として京成押上線の立石駅があり、こちらは徒歩21分です。2つの路線が使える点は便利ですが、いずれも徒歩15分を超えており、駅前のマンションに比べると歩く時間がかかる立地だと言えます。
通勤や通学でこの距離を毎日歩くのか、自転車やバスを使うのかによって、生活の負担は大きく変わります。駅までの道の安全性や、途中にあるスーパーや商店街の充実度は今回のデータに含まれていないため、実際に現地を歩いてみるか、区が公開する地域情報サイトで確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1988年10月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造・10階建てのマンションで、総戸数は55戸です。築年数は38年、権利形態は所有権です。分譲は株式会社信栄、管理はアポロビルサービス株式会社が担当しています。
築38年というと、設備や共用部分の老朽化が気になる時期です。一方で、適切な修繕が重ねられていれば状態が保たれている可能性もあります。実際の修繕履歴や管理組合の運営状況は今回のデータには含まれていないため、長期修繕計画と過去の総会議事録を、管理会社か売主に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われておらず、3件未満のため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」の判定はありませんでした。平均実質利回りは4.08%、平均提示価格は985万円です。家賃は中央値44,000円（42,000円〜46,000円、サンプル2件）で、最終診断日は2025年9月24日です。
参考までに、葛飾区全体では診断の件数が66件あり、「危険（割高）」が35件、「注意」が18件、「安全・割安」が13件でした。平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は1722万円、家賃中央値は62,885円です。この棟の家賃中央値はエリア全体より低く、診断の件数自体も少ないため、この棟だけで割高か割安かを決めず、他の取引事例や査定も合わせて確かめることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から363m離れた奥戸７－１４－１３の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり390,000円でした。前年の363,000円から7.4%上昇しています。この地点は準工業地域・商業地で、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。物件自体の用途地域は第1種住居地域・市街化区域となっており、地価公示地点とは指定が異なるため、場所ごとの数字として参考にしてください。
周辺の取引事例は56件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は1550万円、単価の中央値は1平方メートルあたり50万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、奥戸の1DK・25平方メートル（1991年築）が1700万円、奥戸の1K・15平方メートル（1988年築）が670万円、西小岩の1DK・15平方メートル（1988年築）が1100万円で成約しています。面積や築年によって価格の差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされています。地盤は液状化しやすい自然堤防の地形とされており、水害や地震の際に注意が必要な地域です。これらはエリア全体の想定であり、建物固有の対策状況は今回のデータに無いため、区のハザードマップと合わせて、管理組合に防災設備や止水対策の有無を確かめてください。
アルテハイム小岩は築38年・55戸のワンルームで、割高診断は参考値ながら「危険」判定が1件あります。
地価公示地点は7.4%上昇していますが、物件から363m離れた地点の数字である点に注意してください。
洪水・高潮・液状化のリスクがあるため、ハザードマップと管理組合の防災対策を必ず確かめてください。
- 築38年の修繕履歴を長期修繕計画と重要事項説明書で確かめる
- 管理組合の総会議事録を管理会社か売主に確かめる
- 家賃と空室の実態を賃貸借契約書や管理会社に確かめる
- 洪水・高潮・液状化のリスクを区のハザードマップで確かめる
- 地価公示地点は物件から363m離れているため周辺相場を複数確かめる
- 診断の件数が2件と少ないため他の取引事例も確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認と価格妥当性は別の問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.29ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.08%）は、東京都 葛飾区相場（3.79%）より0.29ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 46,000円
- 42,000円
この棟の家賃中央値（44,000円）は、東京都 葛飾区の周辺相場中央値（62,885円）より 30% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／奥戸７－１４－１３（この棟から約363m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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