エクシム西巣鴨
エクシム西巣鴨（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区滝野川1丁目81-10 |
|---|---|
| 交通 | 滝野川一丁目駅 徒歩3分 ／ 西ヶ原四丁目駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2005-10（築21年） |
| 総戸数 | 73戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | ネクサスインベストメント |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都北区滝野川にある「エクシム西巣鴨」は、滝野川一丁目駅から徒歩3分、西ヶ原四丁目駅から徒歩4分にある10階建て・73戸のワンルーム投資用マンションです。2005年10月竣工で築21年。相場診断や国の地価データをもとに、宅建士の視点で良い点と気になる点を中立にまとめました。
立地と交通
エクシム西巣鴨は、東京都北区滝野川1丁目にあります。最寄りの滝野川一丁目駅までは徒歩3分、西ヶ原四丁目駅までは徒歩4分と、2つの駅が使える立地です。どちらも徒歩数分圏内にあるため、通勤や通学で駅までの道のりが長くならない点は、賃貸に出す際の魅力の一つになりやすいと言えます。
この物件がある場所は、国のデータでは商業地域（市街化区域）に区分されています。商業地域は、お店や事務所、マンションなど色々な種類の建物が建てられる地域のことです。生活に必要なお店が近くに増えやすい一方で、人や車の通行量が多くなりやすい面もあります。実際の周辺の雰囲気や音の大きさなどは、データだけでは分からないため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2005年10月に竣工し、2026年の時点で築21年になります。10階建てで総戸数は73戸、管理会社はネクサスインベストメントです。総戸数73戸は単身者向けマンションとしては中規模で、管理会社の名前がはっきり分かっている点は、今後の管理状況を調べる際の手がかりになります。
一方で、建物の構造（鉄筋コンクリートなど、建物を支える仕組みのこと）や土地の権利形態（所有権か借地権かということ）、分譲した会社名は、今回のデータには載っていません。これらは重要事項説明書や登記簿で確かめてください。また、実際の管理の状況や将来の大規模修繕の計画、修繕積立金の額についても今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、購入前に必ず確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件しかないため、参考値として見てください。その1件の判定は「危険（割高）」で、実質利回り（買った金額に対して実際にどれくらいの利益が出るかを示す割合のこと）は3.38%でした。平均提示価格は2520万円、家賃は85,500円（サンプル1件）です。1件だけのデータなので、この棟全体が本当に割高かどうかを決めつけることはできません。
エリア全体（東京都北区）では131件の診断結果があり、こちらでも最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2542万円、家賃中央値は89,500円です。棟とエリアの利回りの差は今回のデータでは示されていないため、ここで差を計算して結論を出すことはしません。購入を検討する場合は、複数の物件の診断結果や、自分で複数の会社から集めた価格・家賃の情報を見比べることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から97m離れた地点（滝野川１－７６－６）の令和8年7月1日時点の価格は、1平方メートルあたり745,000円でした。前年の662,000円から12.5%上がっています。この地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率（土地に対して建物を建てられる面積の割合）は60%、容積率（土地に対して建てられる建物全体の大きさの割合）は200%、準防火地域に指定されています。なお、この価格は棟そのものの場所ではなく近くの別の地点のものなので、あくまで周辺の目安として見てください。
周辺の取引事例は393件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は102.9万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第1四半期には、滝野川地区にある1K・25平方メートル・築2008年の部屋が1700万円で取引されました。地価の上昇傾向がある地域でも、個別の部屋の価格は広さや築年数、間取りによって幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮についての情報は今回のデータに含まれていないため、北区や東京都が公開しているハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には14件の評価が集まっており、評点は4.5です。ただし、具体的にどんな点が良い・気になるという内容までは、今回のデータには含まれていません。実際に住んでいる人や検討した人の生の声を知りたい場合は、マンションレビューのページで最新のコメントを直接確認することをおすすめします。
立地は駅近で便利ですが、建物の構造や権利関係など未公開の項目は重要事項説明書で確認しましょう。
棟の割高診断は1件のみの参考値で、エリア全体でも「危険（割高）」が多い点には注意が必要です。
地価は上昇傾向でも将来の価格や賃料を保証するものではなく、周辺取引や修繕計画も確認しましょう。
- 建物の構造は重要事項説明書か登記簿で確認する
- 権利形態（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状態を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を確認する
- 家賃や空室期間を複数の資料で確認する
- 口コミサイトで最新の入居者の声を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.5点14件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.38%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,500円
この棟の家賃中央値（85,500円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／滝野川１－７６－６（この棟から約97m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第1四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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