ルフレ赤羽サウス
ルフレ赤羽サウス（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区神谷1丁目2-1 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2017-06（築9年） |
| 総戸数 | 47戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 南海ビルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 敷地権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルフレ赤羽サウスは東京都北区神谷、東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩3分に建つ2017年竣工・10階建47戸のワンルームマンションです。割高診断は2件のみの参考値で「安全・割安」の傾向ですが、北区全体では危険（割高）が最多となっています。家賃中央値は94,250円でした。
立地と交通
ルフレ赤羽サウスは東京都北区神谷1丁目に建つワンルームマンションです。最寄りは東京メトロ南北線の王子神谷駅で、徒歩3分という近さが特徴です。駅から近い物件は単身者の生活に便利で、通勤や通学の負担が少なくなりやすい点が魅力です。ただし実際の入居状況や空室率は今回のデータにないため、管理会社や売主に直近の入居率を確認してください。南北線は都心方面へつながる路線ですが、乗車時間は今回のデータに無いため時刻表で確認してください。
国土交通省の地価公示によると、棟から394m離れた王子５－５－３の地点（商業地域）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,290,000円でした。前年の1,090,000円から18.3%上昇しています。この地点は建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されており、周辺は高度利用が進むエリアだと分かります。ただし地価の動きが今後も続くとは限らないため、最新の公示データを確認してください。
建物と管理
建物は2017年6月に竣工し、2026年時点で築9年になります。10階建てで総戸数は47戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで建てた丈夫なつくり）です。土地の権利は敷地権（マンションの土地を全員で共有する権利）となっています。総戸数47戸という規模は、管理組合の運営や合意形成のしやすさにも関わるポイントです。こうした規模感も住環境の一つの目安になります。
管理会社は南海ビルサービス株式会社です。日々の清掃や設備点検を担う管理会社名は分かりますが、管理費や修繕積立金の額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築9年という年数は大規模修繕の時期にも関わるため、実施済みかどうか確認しておくと安心です。管理費や修繕積立金の水準が近隣の同規模マンションと比べて高いか低いかも、合わせて確認すると判断材料になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値です。2件とも「安全・割安」の判定でしたが、件数が少ないためこの結果だけで価格の妥当性を断定することはできません。平均実質利回りは3.47%、平均提示価格は3000万円でした。最終診断日は2024年2月15日で、やや古いデータである点も踏まえて参考にしてください。なお同じ棟内でも号室や階数によって条件が異なるため、個別の物件概要も確認してください。
家賃は2件のサンプルで中央値94,250円、最小94,000円、最大94,500円でした。一方、エリア全体の北区では診断件数131件のうち危険（割高）が62件と最も多く、平均実質利回り3.53%、平均提示価格2542万円、家賃中央値89,500円でした。棟とエリアの利回り差は今回のデータでは算出されていないため、個別の数字を比較する際は時期のずれに注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の取引事例によると、2024年第1四半期から2025年第4四半期の188件で、価格中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は103.3万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期の新田地区では、45平方メートルの1LDKが4700万円、35平方メートルの1LDKが4100万円で取引されています。間取りや築年が異なるため、単純比較には注意が必要です。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深が3〜5m、高潮は1m以上3m未満とされ、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地（かつて川や湿地だった低い土地）です。これらは水害や地盤に関わるリスクの目安になるため、購入前に自治体のハザードマップや地盤調査の資料で詳しく確認してください。マンション自体の耐震性や排水設備の対策は今回のデータに無いため、管理会社や建物点検報告書でも確認すると安心です。日頃からの備えも大切です。
割高診断は2件のみの参考値で「安全・割安」でしたが、断定はできません。
北区全体では危険（割高）が最多で、棟とエリアの比較には注意が必要です。
浸水想定3〜5mや液状化リスクがあるため、ハザードマップも確認してください。
- 管理費・修繕積立金・長期修繕計画を管理組合議事録で確認する
- 分譲時の価格や販売状況を重要事項説明書で確認する
- 賃貸中なら現在の賃料・入居率を賃貸借契約書で確認する
- ハザードマップで浸水深や液状化リスクを自治体で確認する
- 周辺の取引事例と今回の提示価格を複数比較する
- 割高診断の件数が少ないため、別の時期のデータも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格は別問題です）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.06ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.06ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,500円
- 94,000円
この棟の家賃中央値（94,250円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 4.7% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／王子５－５－３（この棟から約394m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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