ドルチェ東京赤羽
ドルチェ東京赤羽（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区赤羽南２丁目１２ |
|---|---|
| 交通 | 赤羽駅 徒歩5分 ／ 志茂駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2007-01（築19年） |
| 総戸数 | 25戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | REIC （ピタットハウスお茶の水店） |
この物件の解説（宅建士視点）
ドルチェ東京赤羽は、東京都北区赤羽南にある2007年1月竣工・8階建25戸のワンルームマンションです。赤羽駅から徒歩5分という駅近の立地が特徴で、宅建士の視点で立地・建物・相場・ハザードを中立に整理しました。診断データは1件のみのため参考値として扱っています。
立地と交通
ドルチェ東京赤羽は、赤羽駅から徒歩5分、志茂駅から徒歩11分の場所にあります。赤羽駅まで5分という距離は、単身者がワンルームを探すときに歩きやすいと感じやすい近さです。ただし各駅の路線や本数、乗り換えのしやすさは今回のデータに無いため、乗換案内サイトや現地で確かめてください。
国交省のデータによると、この棟がある場所は準工業地域で、市街化区域（街づくりを進める区域という意味）に含まれています。準工業地域は、住宅と小規模な工場・店舗が混ざりやすい地域という言い換えができます。一方、棟から317m離れた赤羽南一帯の地価公示地点は第一種住居地域で、用途地域が場所により異なっている点には注意が必要です。実際の周辺環境は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2007年1月に竣工し、2026年時点で築19年、8階建・総戸数25戸です。建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や、土地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。築19年という年数は、設備の交換時期を考え始める目安になります。
管理会社はREIC（ピタットハウスお茶の水店）です。管理会社が決まっていても、修繕費の積み立て状況や長期修繕計画、管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、管理規約や長期修繕計画書、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて確かめてください。管理状態は資産価値に直結する部分なので、購入前の確認をおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」です。平均実質利回りは3.39％、平均提示価格は2670万円、家賃は93,000円（サンプル1件）でした。診断件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体が割高と決めつけることはできません。
エリア全体（東京都北区）では131件の診断があり、「危険（割高）」62件、「注意」20件、「安全・割安」48件、「判定不能」1件という内訳で、最も多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.53％、平均提示価格は2542万円、家賃中央値は89,500円です。棟のサンプルが1件である以上、エリア全体の傾向と合わせて参考程度に見ることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から317m離れた赤羽南一帯の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,640,000円で、前年の1,430,000円から14.7％上がりました。この地点は第一種住居地域の住宅地で、建蔽率60％、容積率300％、防火地域に指定されています。地価の上昇は土地の需要を示す一つの材料ですが、将来の値上がりを保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期まで239件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は103.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に25平方メートル・1Kの部屋が2900万円、40平方メートル・1LDKの部屋が4300万円で取引されています。中古の取引価格は築年数や間取りで差が大きいため、1件だけで判断しないことが大切です。
ハザード情報では、この場所の洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地（かつて川の流れが関わってできた低い土地という意味）とされています。浸水や液状化のリスクは建物の対策や階数によっても変わるため、自治体のハザードマップや防災情報で最新の状況を確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、6件の評価が集まり、評点は4.3でした。件数自体は少なく、良い点や気になる点の具体的なコメントは今回のデータに無いため、マンションレビューのサイトで実際の投稿内容を確かめてください。
診断件数は1件のみで参考値、判定は「危険（割高）」ですが即断は禁物です。
地価は14.7％上昇も、浸水・液状化などハザードは必ず自治体で確認してください。
管理体制や構造・権利関係は今回のデータに無く、書類での確認が欠かせません。
- 建物の構造・権利関係を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- 現在の入居状況・賃貸条件を売主や管理会社に確認する
- 洪水・液状化リスクを自治体のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較し割高感を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-06確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは 0ポイント。ほぼ相場並みです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均利回りは東京都 北区の相場とほぼ同水準です。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
- 93,000円
- 88,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 3.3% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／赤羽南１－１５－３（この棟から約317m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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