駒込オリエントコート
駒込オリエントコート（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築43年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区中里2丁目22-7 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 駒込駅 徒歩5分 ／ 東京メトロ南北線 駒込駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1983-11（築43年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 地下1階付地上4階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 東洋リアルエステート株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都北区中里にある駒込オリエントコートは、JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅から徒歩5〜7分、1983年竣工・RC造地下1階付地上4階建・総戸数29戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値で判定が分かれており、価格の妥当性は個別の確認が必要です。
立地と交通
駒込オリエントコートは東京都北区中里2丁目にあり、JR山手線駒込駅から徒歩5分、東京メトロ南北線駒込駅からは徒歩7分の場所にあります。複数路線が使える立地で、通勤や通学の選択肢が広い点は良いポイントです。
用途地域は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率300%の準防火地域に建っています。周辺は住宅地としての性格が強く、落ち着いた環境を求める人に向くエリアといえます。
建物と管理
建物は1983年11月竣工で築43年、構造はRC造（鉄筋コンクリート造）、地下1階付地上4階建、総戸数29戸、権利形態は所有権です。築年数が経っているため、外壁や配管など設備の状態は現地確認が欠かせません。
分譲会社は東洋リアルエステート株式会社、管理会社は株式会社東急コミュニティーです。修繕積立金の金額や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件未満のため参考値であり、この数字だけで判断はできません。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした（最終診断日2026年4月24日）。
参考値としての平均実質利回りは3.96%、平均提示価格は2,200万円、家賃中央値は89,500円（87,000円〜92,000円、サンプル2件）です。北区全体では診断131件のうち「危険（割高）」62件・「注意」20件・「安全・割安」48件・「判定不能」1件で、多い判定は同じく「危険（割高）」、平均実質利回り3.53%、平均提示価格2,542万円、家賃中央値89,500円でした。エリア全体と比べても割高寄りの判定が多い点は気になります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から140m地点（中里2-20-5）の地価公示（令和8年7月1日時点）は1㎡あたり1,030,000円で、前年の900,000円から14.4%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。地価は過去1年で上がっていますが、これは公示地点のデータであり、個々の取引価格を保証するものではありません。
周辺の取引事例は432件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2,600万円、単価中央値は1㎡あたり100万円、面積中央値は25㎡です。例えば西ケ原の1K・25㎡・2017年築が3,600万円、本駒込の1K・25㎡・2019年築が3,900万円、同じく本駒込の1K・25㎡・2020年築が3,700万円で取引されています。これらは築年数が新しい物件で、築43年の本棟と単純比較はできません。
ハザード情報では洪水浸水想定は「なし」、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。液状化のしやすさは地盤改良の有無などで変わるため、詳しい地盤状況は地盤調査報告書やハザードマップで確かめてください。
割高診断は参考値（2件）で判定が割れており、価格の妥当性は個別に見極める必要があります。
築43年・RC造の建物で、修繕計画や管理状態は総会議事録などで確認が欠かせません。
地価は上昇傾向ですが液状化リスクもあり、地盤情報も合わせて確認することが大切です。
- 修繕積立金の金額と長期修繕計画の内容を管理組合に確認する
- 直近の総会議事録で大規模修繕の実施状況を確認する
- 築43年の配管・外壁の劣化状況を現地で確認する
- 液状化しやすい地盤のため地盤調査報告書を確認する
- 割高診断は参考値のため複数の類似事例と価格を比較する
- 家賃サンプルが少ないため現況の賃貸募集状況を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（条件が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.43ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.96%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.43ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
- 87,000円
この棟の家賃中央値（89,500円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 0.6% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中里２－２０－５（この棟から約140m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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