プレスタイル菊川
プレスタイル菊川（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区森下４丁目２５−５ |
|---|---|
| 交通 | 菊川駅 徒歩2分 ／ 森下駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2012-12（築13年） |
| 総戸数 | 44戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都江東区森下にある「プレスタイル菊川」は、菊川駅徒歩2分・森下駅徒歩7分、2012年12月竣工の12階建44戸のワンルームマンションです。管理会社はパートナーズで、割高診断3件は安全・割安が多い一方、地価上昇や浸水・液状化リスクも確認したい物件です。
立地と交通
プレスタイル菊川は、東京都江東区森下4丁目にあるワンルームマンションです。最寄りの菊川駅までは徒歩2分、森下駅までは徒歩7分で、2つの駅を使い分けられる立地です。駅から近いことは入居者を探すときの強みになりやすく、都心への移動がしやすい点も特徴です。通勤・通学のしやすさは、賃貸需要を考えるうえで重要なポイントの一つです。
この場所は商業地域にあり、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスも建てやすい区域という意味で、駅周辺らしい賑わいが見込める一方、住環境としての静かさや周辺の雰囲気は別に確認したい点です。実際の街の様子は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2012年12月に竣工し、築14年、12階建で総戸数は44戸です。管理会社はパートナーズが担当しています。築14年はワンルーム投資の中ではまだ新しい部類に入り、設備の老朽化リスクは比較的小さいと考えられます。ただし実際の設備の状態は、現地確認や管理会社への聞き取りで確かめたいところです。
一方、建物の構造や土地の権利形態（マンションが持つ土地の種類のことです）、分譲会社は今回のデータに含まれていません。これらは重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理の実態についても、具体的な管理内容や修繕の履歴は今回のデータにありません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて、修繕の計画や積立金の状況を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われています。件数は決して多くないため、結果は一つの目安として受け止めてください。内訳は安全・割安が2件、判定不能が1件で、危険（割高）と注意は0件でした。多い判定は安全・割安です。
平均実質利回りは3.49%、平均提示価格は2933万円でした。家賃は中央値97,000円、最小97,000円から最大103,000円の範囲で、サンプル数は3件です。件数が限られるため、これらの数字も参考として見てください。
江東区全体（診断190件）の平均実質利回りも同じ3.49%で、棟とエリアの利回り差は0ポイントです。エリア全体では危険（割高）77件、注意23件、安全・割安84件、判定不能6件と判定が分かれており、多い判定は安全・割安でした。この棟の数字はエリアの中では平均的な位置にあると言えます。棟単独の件数が少ない分、エリア全体の傾向も参考にしながら判断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点「森下３－２０－９」（棟から118m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,070,000円です。前年の936,000円から14.3%上昇しており、地価は上向きの動きを見せています。ただし地価の上昇がそのまま物件価格の上昇につながるとは限りません。
周辺の取引事例は1151件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2900万円、単価中央値は1平方メートルあたり112万円、面積中央値は25平方メートルです。データに挙がっている例の地区名（立川、緑）は森下とは異なる地域のため、金額の幅をつかむ参考程度にとどめてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮が3m以上5m未満とされ、液状化しやすい干拓地（埋め立てや干拓でできた土地のことです）に位置しています。水害や地盤のリスクは自治体のハザードマップで最新の情報を確認してください。
診断は3件と少なく、安全・割安2件、判定不能1件という結果でした。
地価公示は1年で14.3%上昇、一方で浸水・高潮・液状化のリスクもあります。
価格や管理の実態は重要事項説明書・管理組合資料で必ず確認してください。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 分譲会社・施工会社を登記簿や販売資料で確認する
- 浸水・高潮・液状化のリスクを自治体ハザードマップで確認する
- 家賃・利回りの最新相場を複数の賃貸サイトで確認する
- 周辺取引事例の地区が自分の検討エリアと合うか確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません。確認が揃うことと価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.01ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.49%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.01ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 103,000円
- 97,000円
- 97,000円
この棟の家賃中央値（97,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 1% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／森下３－２０－９（この棟から約118m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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