サンテミリオン目黒東山
サンテミリオン目黒東山（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区大橋1-7-7 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 池尻大橋駅 徒歩8分 ／ 東急東横線 中目黒駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2001-02（築25年） |
| 総戸数 | 33戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都目黒区大橋のサンテミリオン目黒東山は、池尻大橋駅徒歩8分・中目黒駅徒歩13分の築25年・12階建33戸のワンルーム投資用マンションです。診断件数は1件のみで参考値ですが、利回りや周辺の地価・取引データをもとに宅建士目線で相場感を解説します。
立地と交通
サンテミリオン目黒東山は、東京都目黒区大橋1-7-7に立地するワンルーム投資用マンションです。東急田園都市線・池尻大橋駅まで徒歩8分、東急東横線・中目黒駅まで徒歩13分で、2つの路線が使える点が特徴です。渋谷や六本木方面へのアクセスもしやすい立地といえます。
物件所在地の用途地域データは商業地域（市街化区域）となっています。一方、近くの地価公示地点（棟から168m）は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率300%です。公示地点と物件の用途地域は異なるため、実際の用途地域や建築制限は登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は2001年2月に竣工し、築25年が経過しています。地上12階建てで総戸数は33戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨の周りを鉄筋コンクリートで覆った丈夫なつくり）です。権利形態は所有権で、管理会社は日本ハウズイングです。
築25年のマンションでは、外壁や設備の修繕がどこまで進んでいるかが住みやすさと資産性を左右します。修繕の履歴や今後の計画、管理組合の運営状況は今回のデータにはないため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回り3.49%、平均提示価格2440万円、家賃は88,000円（サンプル1件）、最終診断日は2024年4月30日です。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
同じ目黒区では診断件数120件のうち「危険（割高）」が74件と最も多く、平均実質利回り3.55%、平均提示価格3464万円、家賃中央値104,000円でした。この棟の平均提示価格2440万円や家賃88,000円はエリア平均より低く、利回り3.49%はエリア平均3.55%に近い水準です。ただし棟側は1件のデータなので、個別の条件次第で結果は変わります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から168mの地価公示地点は、令和8年1月1日時点で1㎡1,630,000円です。前年は1㎡1,420,000円で、価格は上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。地価の上昇は周辺エリア全体の傾向であり、この棟自体の価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで800件あり、価格中央値は4500万円、単価中央値は1㎡134.3万円、面積中央値は35㎡です。例えば2025年第4四半期の東山地区では、1K・20㎡・1982年築が1000万円、1LDK・30㎡・2023年築が6500万円、1K・25㎡・1998年築が2400万円で取引されています。築年や面積で価格差が大きいことがわかります。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされ、液状化はやや液状化しにくいとされています。谷底低地は周辺より低い地形のため、購入前にハザードマップで浸水の深さや避難経路を具体的に確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.3（8件）という結果が出ています。具体的な良い点や気になる点の投稿内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はサイト上の個別のレビューを直接確認してください。
診断は1件のみで参考値、断定はできませんが、提示価格や家賃はエリア平均よりやや低めです。
目黒区全体では「危険（割高）」判定が最多で、エリアの相場観は慎重に見る必要があります。
地価は上昇していますが、洪水浸水想定や谷底低地などハザードも併せて確認することが大切です。
- 重要事項説明書で建物の構造・権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 直近の賃貸条件（家賃・入居状況）を最新で確認する
- 物件所在地と公示地点の用途地域の違いを確認する
- ハザードマップで浸水深さと避難経路を確認する
- 周辺の取引事例と提示価格の整合性を自分で調べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.49%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.06ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
この棟の家賃中央値（88,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 15.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／青葉台３－１３－１４（この棟から約168m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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