サンテミリオン東麻布
サンテミリオン東麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区東麻布1丁目29-12 |
|---|---|
| 交通 | 赤羽橋駅 徒歩1分 ／ 麻布十番駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2003-01（築23年） |
| 総戸数 | 46戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | GM住販 |
この物件の解説（宅建士視点）
サンテミリオン東麻布は、東京都港区東麻布にある2003年竣工・10階建・46戸のワンルームマンションです。赤羽橋駅から徒歩1分、麻布十番駅からも徒歩7分という駅近の立地で、宅建士の視点で建物や相場の見方を中立に解説します。
立地と交通
サンテミリオン東麻布は東京都港区東麻布1丁目にあり、赤羽橋駅まで徒歩1分という駅近の立地です。麻布十番駅も徒歩7分の距離にあり、2つの駅を使い分けられる点は通勤や外出のしやすさにつながります。
用途地域は近隣商業地域で、建蔽率80%・容積率400%の商業地に位置しています。周辺は店舗やオフィスも混在するエリアで、生活の便利さと商業地らしい人の出入りの多さを併せ持つ場所と言えます。
建物と管理
建物は2003年1月に竣工した10階建て・総戸数46戸のマンションで、2026年時点で築23年です。管理会社はGM住販ですが、建物の構造や土地の権利形態、分譲会社名は今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理組合の運営状況や修繕計画についても今回のデータには含まれていません。実際の管理の質を知るには、総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均提示価格3,050万円・平均実質利回り3.16%・家賃96,000円という内容でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできません。
東京都港区全体では診断件数230件のうち173件が「危険（割高）」、38件が「安全・割安」でした。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4,201万円、家賃中央値は115,900円です。この棟の家賃96,000円はエリアの中央値より低い数字ですが、1件の情報なので棟全体の傾向とは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から167m離れた東麻布１－１６－９の地価公示（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり2,410,000円で、前年の2,070,000円から16.4%上昇しました。用途地域は近隣商業地域・商業地で、防火地域にも指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで999件あり、価格中央値は4,300万円、単価中央値は1平方メートルあたり155万円、面積中央値は30平方メートルです。例として2025年第4四半期の東麻布地区では、35平方メートルの1LDK（2012年築）が9,500万円、15平方メートルの1K（2000年築）が3,300万円、25平方メートルの1R（2005年築）が3,400万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地盤は後背湿地で「やや液状化しやすい」とされています。地震や大雨の際のリスクは完全には無くせないため、購入前にハザードマップで自分の目で確認しておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3（5件の評価）が登録されていますが、良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータには含まれていません。実際に住んでいる人の生活感を知りたい場合は、マンションレビューの最新投稿や管理会社GM住販への聞き取りで確かめてください。
診断は1件のみの参考値で、「危険（割高）」の判定ですが棟全体の傾向とは言えません。
赤羽橋駅徒歩1分という駅近の立地は魅力ですが、構造や権利形態など未記載の項目は多めです。
地価は1年で16.4%上昇していますが、液状化リスクもあるため両面から確認してください。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録・長期修繕計画を確認する
- 分譲会社やブランドの詳細を登記簿で確認する
- 液状化・浸水リスクをハザードマップで確認する
- 家賃相場は複数件の実例で確認する（診断1件は参考値）
- 最終診断日が2024年4月と古いため直近の賃料・価格を確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格が妥当とは限らないため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-30確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.16%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.17ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 96,000円
この棟の家賃中央値（96,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 17% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東麻布１－１６－９（この棟から約167m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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