レグラス大岡山
レグラス大岡山（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区大岡山1丁目20-15 |
|---|---|
| 交通 | 東急目黒線 大岡山駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2007-10（築19年） |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | ジェイレックスコーポレーション(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都目黒区大岡山1丁目に位置する「レグラス大岡山」は、東急目黒線大岡山駅から徒歩7分、2007年10月竣工の鉄筋コンクリート造5階建てワンルームマンションです。宅建士の視点で立地・建物・割高診断・周辺地価を中立にまとめました。
立地と交通
レグラス大岡山は東京都目黒区大岡山1丁目20-15に位置し、東急目黒線の大岡山駅から徒歩7分です。大岡山駅には東急大井町線も乗り入れており、二つの路線を使えることは通勤や通学の行き先を広げる材料になります。
周辺は第一種低層住居専用地域に指定されており、建蔽率60%・容積率150%という制限からも、高い建物が少なく落ち着いた住宅街であることが読み取れます。防火の指定は準防火地域で、延焼を防ぐための建築上のルールが一定程度かかる地域です。
ハザードの面では、国交省データ上は洪水の浸水想定が「なし」、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。ただしこれは今回取得した時点の情報のため、最新の状況は目黒区が公開するハザードマップで必ず確かめてください。
建物と管理
建物は2007年10月に竣工し、2026年時点で築19年、鉄筋コンクリート造の5階建てです。権利形態は所有権で、管理はジェイレックスコーポレーション(株)が担当しています。築20年前後という年数は、今後の大規模修繕の時期を意識しておきたい目安になります。
大規模修繕とは、外壁や屋上防水などを数十年単位でまとめて直す工事のことです。管理組合（区分所有者の集まりで、建物の維持管理方針を決める組織）がいつ、どの規模で実施する計画かは、長期修繕計画書を見ないと分かりません。
総戸数や分譲会社は今回のデータに無いため、登記簿謄本や販売時の資料で確かめてください。修繕積立金の推移や総会議事録も合わせて確認すると、管理の実態がより見えやすくなります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値としてご覧ください。内訳は2件とも「安全・割安」の判定でした。平均実質利回りは3.67%、平均提示価格は3005万円、家賃中央値は101,500円（家賃サンプル2件、最終診断日2024年7月22日）です。
家賃のサンプルは99,000円から104,000円の範囲で、2件という少ない数の中での結果です。このため、この棟全体の賃料水準や価格の妥当性を2件だけで決めつけることはできません。
目黒区全体では診断の件数が119件あり、内訳は危険（割高）74件、注意13件、安全・割安32件で、多い判定は危険（割高）です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3470万円、家賃中央値は104,000円でした。
棟側はわずか2件のデータなので、この比較だけで割安と決めつけるのは早計です。実際の賃料や売買価格は、最新の募集状況や複数の取引事例を合わせて確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
大岡山1-4-12地点（棟から226m）の地価公示は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,010,000円、前年の899,000円から12.3%上昇しています。用途地域は第一種低層住居専用地域、建蔽率60%・容積率150%、防火指定は準防火地域です。
地価公示とは、国が毎年公表する標準的な地点の土地価格のことです。1年で12.3%の上昇は小さくない変動幅であり、周辺の取引動向と合わせて見る価値があります。
2024年第1四半期から2025年第4四半期にかけての周辺取引事例は295件あり、価格の中央値は2900万円、面積中央値は35平方メートル、1平方メートルあたりの単価中央値は95万円でした。
例えば2025年第4四半期には大岡山で1LDK・35平方メートルが3500万円、北千束で1K・30平方メートル（1971年築）が2000万円、南地区で1K・30平方メートル（2017年築）が3400万円で取引されています。これらは参考情報であり、実際の売買価格は個別の条件で変わります。
大岡山駅徒歩7分、第一種低層住居専用地域の落ち着いた立地です。
棟の診断は2件で参考値ですが、2件とも安全・割安の判定でした。
エリア全体は危険（割高）が多く、価格は個別に確認する必要があります。
- 総戸数と分譲会社を登記簿謄本や販売時の資料で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の賃料や入居状況を最新の募集図面で確認する
- 目黒区のハザードマップで浸水・地盤の最新情報を確認する
- 周辺の取引事例と比較して提示価格が妥当か確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率の制限を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.9点36件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-01確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.12ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.67%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.12ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 104,000円
- 99,000円
この棟の家賃中央値（101,500円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 2.4% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大岡山１－４－１２（この棟から約226m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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