サンテミリオン目黒東山弐番館
サンテミリオン目黒東山弐番館（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区東山3-18-1 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 池尻大橋駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2002-07（築24年） |
| 総戸数 | 39 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社京和建物 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
サンテミリオン目黒東山弐番館は、東京都目黒区東山にある、東急田園都市線池尻大橋駅徒歩4分の投資用ワンルームマンションです。2002年竣工・4階建39戸、所有権のRC造物件について、宅建士の視点で立地や管理体制、割高診断の数字を中立に整理しました。
立地と交通
サンテミリオン目黒東山弐番館は、東京都目黒区東山3-18-1にあるワンルームマンションです。最寄りは東急田園都市線の池尻大橋駅で、徒歩4分という近さです。渋谷や二子玉川方面への通勤・通学がしやすく、単身者の賃貸需要が見込みやすい立地と言えます。
この棟が建つ場所の用途地域は第1種低層住居専用地域で、市街化区域に含まれます。一方、棟から21m離れた地価公示の地点（東山3-12-10）は第一種住居地域に指定され、建蔽率（敷地に対して建物を建てられる面積の割合）は60%、容積率（敷地に対する建物の延べ面積の割合）は200%、準防火地域です。用途地域は場所によって細かく分かれているため、この棟そのものの正確な指定は目黒区の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は2002年7月に竣工し、築24年、4階建・総戸数39戸です。構造は鉄筋コンクリート造（鉄筋とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）で、権利形態は所有権です。分譲した会社は株式会社京和建物です。
建物の管理を担当しているのは日本ハウズイング株式会社です。清掃や設備点検がどれくらい行き届いているか、修繕積立金がどれだけ積み上がっているかといった具体的な管理の実態は今回のデータにはありません。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に見せてもらい、実際の状態を確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた割高診断は1件で、3件に満たないため参考値として扱います。判定は「注意」でした。平均の実質利回り（購入価格に対して実際に手元に残る利益の割合）は3.43%、平均提示価格は2600万円、家賃の中央値は89,000円です。ただしこの家賃も1件のサンプルから出た数字です。
同じ目黒区全体で見ると、診断の件数は120件あります。内訳は「危険（割高）」が74件、「注意」が13件、「安全・割安」が33件で、最も多いのは「危険（割高）」という判定でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は3464万円、家賃中央値は104,000円です。この棟の診断は1件にとどまるため、エリア全体の傾向と単純に比べることはできません。より多くの診断データが集まってから判断材料にしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から21m離れた地点（東山3-12-10）の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,340,000円でした。前年は1,170,000円で、変動率は+14.5%です。地価が上がったという事実が確認できますが、これは過去の記録であり、今後も同じように上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に516件あり、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は122.9万円、面積の中央値は35平方メートルでした。具体的な例として、1Kで築1982年・20平方メートル・1000万円の取引、1LDKで築2023年・30平方メートル・6500万円の取引、1Kで築1998年・25平方メートル・2400万円の取引があります。間取りや築年、面積によって価格の幅が大きいことがわかります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」（水はけが良く地盤が安定しやすいとされる台地）とされています。ハザードマップは見直しが行われることがあるため、購入前には目黒区が公開している最新のハザードマップも必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、評点4.3、件数8件という記録があります。実際にどんな良い点や気になる点が書かれているかという具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページを直接開いて内容を確かめてください。
池尻大橋駅徒歩4分、築24年・39戸のRC造・所有権のワンルームマンションです。
棟の診断は1件で参考値、目黒区全体では「危険（割高）」の判定が最も多い結果でした。
地価は上昇傾向ですが、管理の実態や用途地域は書類で個別に確かめる必要があります。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理の実態を確認する
- 修繕積立金の積立額と将来の増額予定を管理会社に聞く
- この棟の用途地域・建蔽率・容積率を都市計画図で確かめる
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- 複数の賃貸サイトで現在の家賃相場や空室状況を比較する
- 診断の件数が少ないため追加の診断結果も参照して判断する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.12ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.43%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.12ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 14.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東山３－１２－１０（この棟から約21m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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