ワコー三田マンション
ワコー三田マンション（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝4丁目9-9 |
|---|---|
| 交通 | 都営地下鉄 三田駅 徒歩5分 ／ JR山手線 田町駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1979-08（築47年） |
| 総戸数 | 40 |
| 階数 | SRC造11階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 建物管理会社 | (株)菱サ・ビルウェア |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都港区芝にあるワコー三田マンションは、都営三田線の三田駅から徒歩5分、JR山手線の田町駅からも徒歩8分という好立地の投資用ワンルームマンションです。1979年8月築のSRC造11階建てで、割高診断では危険（割高）の参考値が出ています。宅建士の視点で立地・建物・相場を整理しました。
立地と交通
ワコー三田マンションは東京都港区芝4丁目9-9にあります。最寄りは都営地下鉄三田線の三田駅で徒歩5分、JR山手線の田町駅からも徒歩8分と、2路線が使える立地です。都心へのアクセスのしやすさは、賃貸需要を考えるうえで見ておきたいポイントです。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスが混在しやすく、生活利便施設が集まりやすい地域です。周辺の街並みや治安の体感は数字だけでは分からないため、平日・休日それぞれの時間帯に現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は1979年8月に竣工したSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の11階建てで、2026年時点で築47年、総戸数は40戸、権利形態は所有権です。管理会社は株式会社菱サ・ビルウェアです。築年数が経っているため、建物全体の老朽化の進み方は図面や現地で確認したい点です。
修繕積立金の額や大規模修繕の履歴は今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確認することをおすすめします。また、耐震診断の実施状況も分からないため、重要事項説明書で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで実施されており、件数が3件に満たないため参考値として捉えてください。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.46%、平均提示価格は2,480万円でした。家賃は88,000円と90,000円の2件で、中央値は89,000円です。最終診断日は2024年12月24日です。
同じ港区エリア全体では231件の診断があり、判定の内訳は危険（割高）174件、注意18件、安全・割安38件、判定不能1件で、多い判定はやはり危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4,198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の2件はエリア平均より家賃も価格も低い水準ですが、件数が少ないため断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から422m離れた芝2丁目の公示地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり4,790,000円で、前年の4,080,000円から17.4%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率700%、防火地域です。ただしこの地価は棟そのものの価格ではなく、近隣の公示地点の数字である点に注意してください。
周辺の取引事例は654件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は4,000万円、単価中央値は1平方メートルあたり150万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期の芝地区で価格3,100万円・面積20平方メートル・1Kの取引などがありました。この棟の個別の取引価格とは異なるため、実際の売買を検討する際は不動産会社や登記情報で個別に確認してください。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、高潮は「0.3m未満」、液状化は「液状化しやすい」、地形は「干拓地」とされています。液状化しやすい地盤である点は、建物の基礎や過去の地盤改良の有無と合わせて、重要事項説明書や地盤調査報告書で確認しておきたい材料です。
三田駅・田町駅の2路線が使える立地ですが、築47年で修繕履歴の確認が欠かせません。
割高診断は参考値ながら2件とも危険（割高）で、価格の妥当性は慎重に見る必要があります。
液状化しやすい地盤との記載があり、構造や基礎の状態を重要事項説明書で確かめてください。
- 修繕積立金の額と大規模修繕の履歴を管理組合に確認する
- 耐震診断の実施状況を重要事項説明書で確認する
- 液状化しやすい地盤である点を地盤調査報告書で確認する
- 最新の家賃相場を複数の賃貸サイトで確認する
- 割高診断の件数が少ないため価格の妥当性を別途確認する
- 周辺の取引事例と比較して提示価格の根拠を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.13ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.13ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 88,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 23.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝２丁目４０１番１（この棟から約422m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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