エスコート麻布十番
エスコート麻布十番（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区麻布十番3-14-3 |
|---|---|
| 交通 | 南北線 麻布十番駅 徒歩2分 ／ 大江戸線 麻布十番駅 徒歩2分 |
| 築年 | 2001-06（築25年） |
| 総戸数 | 100戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | ホームライフ管理(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エスコート麻布十番は東京都港区麻布十番にある2001年6月竣工、12階建・100戸のワンルーム投資用マンションです。南北線・大江戸線麻布十番駅から徒歩2分と駅近ですが、割高診断の参考値では「危険（割高）」の判定が出ています。立地と価格のバランスを宅建士の視点で整理します。
立地と交通
エスコート麻布十番は、東京都港区麻布十番3-14-3に立地する投資用ワンルームマンションです。最寄りは東京メトロ南北線と都営大江戸線の麻布十番駅で、どちらも徒歩2分と案内されています。2つの地下鉄線が同じ駅から使えるため、都心の主要エリアへの移動がしやすい立地といえます。
国交省データでは、この地点の用途地域は商業地域、区域は市街化区域とされています。商業地域は、お店やオフィスと住宅が混在しやすいように定められた地域区分（土地の使い方のルール）です。麻布十番らしい商店街の賑わいと、住宅としての暮らしやすさが両立しているエリアだと考えられます。
建物と管理
建物は2001年6月に竣工し、築25年です。12階建・総戸数100戸の規模で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた、高層マンションによく使われる丈夫な構造）です。土地の権利は所有権で、管理はホームライフ管理(株)が担当しています。
今回のデータには、管理組合の運営状況や過去の大規模修繕の実施履歴、長期修繕計画の内容までは含まれていません。築25年という年数を踏まえると、修繕の計画や積立金の状況は購入の判断に関わる部分なので、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、これまでに1件しか行われていないため、参考値として捉えてください。その診断では「危険（割高）」の判定が出ており、平均の実質利回り（投資した金額に対する年間の収益の割合）は3.25%、平均提示価格は3000万円、家賃は96,000円（1件のデータ）でした。最終診断日は2023年10月17日です。
エリア全体の港区では、診断件数231件のうち174件が「危険（割高）」、18件が「注意」、38件が「安全・割安」、1件が「判定不能」という結果でした。港区全体でも最も多い判定は「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円でした。棟単独のデータは1件しかないため、この数字だけで割高・割安を断定せず、複数の診断を重ねて確かめることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から143m離れた南麻布1-5-11の地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたりの価格が4,760,000円で、前年の4,070,000円から17%の上昇となっています。この地点の用途地域は準工業地域（住宅地）で、建蔽率60%・容積率400%・防火地域です。地価公示は一地点の数字であり、棟そのものの価格を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1156件あり、価格の中央値は4800万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は153.3万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として、2025年第4四半期には元麻布で1LDK・50平方メートル・10000万円、南麻布で1DK・30平方メートル・6000万円、南麻布で1LDK・40平方メートル・11000万円の取引が成立しています。間取りや築年、面積が異なるため、単純な比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地（かつて湿地だった低い場所）とされています。これらは地形に基づく想定であり、実際の被害を示すものではないため、国のハザードマップポータルサイトで最新の情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について8件の評価が登録されており、評点は5点満点中2.5点です。ただし、具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理に関する評判は、マンションレビューのページで直接確認することをおすすめします。
麻布十番駅から徒歩2分という駅近は大きな強みですが、割高診断は参考値で「危険（割高）」の判定です。
港区全体でも「危険（割高）」判定が多く、価格の割高感は棟だけの問題ではなさそうです。
建物・管理・ハザードの情報は一部しかなく、購入前に管理組合や公的資料で必ず確かめてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で修繕状況を確認する
- 重要事項説明書や登記簿で構造・権利関係を確かめる
- マンションレビューの口コミ内容を公式サイトで直接確認する
- 複数件の割高診断を重ねて価格と利回りの妥当性を見る
- ハザードマップポータルサイトで浸水・液状化リスクを確認する
- 管理会社ホームライフ管理(株)に管理体制や修繕費を聞く
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 2.5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 96,000円
この棟の家賃中央値（96,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 17% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南麻布１－５－１１（この棟から約143m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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