ステュディオ虎ノ門
ステュディオ虎ノ門（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区虎ノ門3丁目18-12 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 神谷町駅 徒歩1分 ／ 東京メトロ日比谷線 虎ノ門ヒルズ駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1979-09（築47年） |
| 総戸数 | 112 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 丸紅株式会社 |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都港区虎ノ門にある「ステュディオ虎ノ門」は、東京メトロ日比谷線神谷町駅徒歩1分の投資用ワンルームマンションです。1979年竣工・総戸数112戸の既存棟で、割高診断（参考値）は「危険（割高）」。立地と価格のバランスを宅建士の視点で整理します。
立地と交通
ステュディオ虎ノ門は、東京メトロ日比谷線神谷町駅から徒歩1分、同じ日比谷線の虎ノ門ヒルズ駅からも徒歩8分という二駅が使える立地です。どちらも徒歩圏内にあるため、朝の通勤や夜の帰宅で駅までの移動に時間をかけたくない人には使いやすい条件です。二路線ではなく同一路線の二駅という点は、乗り換えの選択肢としては限定的な面もあります（気になる点として押さえておきたいところです）。
所在地は港区虎ノ門3丁目で、用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%（建物の大きさの上限を示す数値です）の防火地域にあたります。近接する地価公示（国が毎年公表する土地価格の目安です）地点（棟から117m）は1平方メートルあたり9,340,000円で、前年の7,940,000円から17.6%上昇しており、周辺の地価は上向いています。公示地価の動きがこの棟自体の価値を保証するわけではありません。
建物と管理
建物は1979年9月の竣工で、2026年時点で築47年になります。構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造（鉄とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくりという意味です）で、地上11階建、総戸数112戸の所有権マンションです。分譲は丸紅株式会社、管理は三菱地所コミュニティ株式会社が担っています。大手企業による分譲・管理は一般的に安心材料とされますが、実際の管理状態や修繕状況は現地確認が必要です。
築47年という年数は、建物の老朽化や大規模修繕の進み具合が気になるところです。修繕の履歴や今後の計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確かめてください。年数の経った建物では修繕積立金が見直されるケースもあるため、事前の確認が特に重要です。あわせて、耐震診断の実施状況も重要事項説明書や管理会社への問い合わせで確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断（価格が家賃に見合っているかを判定する仕組みです）は診断件数1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は2480万円、平均実質利回り（家賃収入から見た収益率です）は3.13%でした。家賃は80,000円の1件のみを基にした数字です。最終診断日は2023年6月29日とやや前のため、現在の相場とは差がある可能性があります。診断件数が増えれば、判定の内容が変わる可能性もあります。
エリア全体（東京都港区）では診断件数231件のうち174件が「危険（割高）」と判定されています。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の平均提示価格と利回りはエリア平均よりやや低めですが、診断件数が少ないため、この棟だけの傾向として断定はできません。港区全体でも「危険（割高）」の判定が多数を占めており、エリア全体として価格が高めに出やすい傾向がうかがえます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の期間で922件あり、価格中央値は4600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は160万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には虎ノ門で1LDK・30平方メートル・2003年築の物件が5200万円、1R・25平方メートル・1981年築の物件が2600万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地とされています。高潮の想定は今回のデータに含まれていないため、港区が公開するハザードマップで確かめてください。谷底低地という地形は水はけや地盤の特徴に関わるため、購入前に合わせて確認すると安心です。地盤や水害リスクは生活のしやすさにも関わるため、気になる場合は自治体の窓口でも相談できます。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では評点4.1（17件）という評価が出ています。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる場合はサイト本体で実際の投稿内容を確かめてください。評点だけでなく、件数や投稿内容の偏りも踏まえて判断することをおすすめします。
築47年のSRC・RC造で、神谷町駅徒歩1分という駅近立地が強みです。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、価格面の精査が必要です。
地価は上昇傾向ですが、修繕計画や高潮リスクは別途確認が必要です。
- 修繕履歴と長期修繕計画を管理組合の議事録で確認する
- 家賃80,000円が現在の相場と合っているか賃貸情報で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の値上げ予定を確認する
- 重要事項説明書で建物の耐震診断の有無を確認する
- 高潮のハザードマップを港区の公開資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点17件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.13%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 30.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／虎ノ門５－１２－１１（この棟から約117m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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