ヴィラローザ浜松町
ヴィラローザ浜松町（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区浜松町1丁目20-5 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 浜松町駅 徒歩3分 ／ 都営大江戸線 大門駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1982-03（築44年） |
| 総戸数 | 49 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大志 |
| 建物管理会社 | 保全管財 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴィラローザ浜松町は東京都港区浜松町1丁目に建つ1982年築・地上6階建て49戸のワンルームマンションです。浜松町駅徒歩3分、大門駅徒歩2分の好立地ですが、割高診断は1件のみで参考値、港区全体では危険（割高）判定が多い点も押さえておきたい物件です。
立地と交通
ヴィラローザ浜松町は東京都港区浜松町1丁目20-5に位置し、JR山手線浜松町駅から徒歩3分、都営大江戸線大門駅から徒歩2分と、複数路線が使える立地です。都心の商業地域にあり、通勤や移動のしやすさは大きな魅力です。
周辺は商業地域に指定され、建蔽率80%・容積率600%、防火地域という都心らしい高密度なエリアです。駅近物件を探す単身者や社会人の需要が見込みやすい一方で、人気エリアゆえに価格が上がりやすい点には注意が必要です。
建物と管理
建物は1982年3月竣工で築44年、鉄筋コンクリート造の地上6階建て、総戸数49戸です。権利形態は所有権、分譲会社は株式会社大志、管理会社は保全管財です。築年数が進んでいるため、修繕の進み具合を見ておきたい段階に入っています。
具体的な修繕履歴や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に求めて確認してください。築44年の建物では、修繕積立金の残高や今後の大規模修繕の予定が購入判断に直結します。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、診断件数が3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.6%、平均提示価格は2380万円、家賃中央値は96,000円（家賃サンプル数1）でした。最終診断日は2023年8月6日です。
同じ条件で港区全体を見ると、診断件数は231件あり、「危険（割高）」判定が174件と最も多く、平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円でした。棟とエリアの利回り差は今回のデータでは示されていないため、個別の家賃や価格を自分の目で見比べることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から111m地点（浜松町１－１２－１０）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,510,000円で、前年の2,150,000円から16.7%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%、防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで555件あり、価格中央値は4200万円、単価中央値は1平方メートルあたり160万円、面積中央値は25平方メートルです。例えば浜松町の1LDK（35平方メートル・2019年築）は9000万円、芝大門の1K（20平方メートル・1979年築）は2100万円で取引されています。
国交省のデータでは、このエリアの洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、地形は干拓地で液状化しやすいとされています。地盤や浸水のリスクは生活や資産価値に関わるため、ハザードマップで具体的な範囲を自分の目で確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟の評点5点、投稿11件という評価が掲載されています。これは割高診断の件数とは別の、口コミサイト独自の集計です。
ただし具体的な良い点・気になる点の中身は今回のデータに無いため、気になる方はマンションレビューの該当ページで実際のコメントを確認してください。評価の数字だけでなく、住んでいる人の生の声を読むことで、数字では分からない暮らしやすさが見えてきます。
浜松町駅徒歩3分・大門駅徒歩2分と交通利便性は高い一方、築44年で修繕状況の確認が欠かせません。
診断件数は1件で参考値、港区全体も危険（割高）判定が多く、価格の見極めが重要です。
地価は上昇傾向でも、浸水・液状化などのハザードリスクも踏まえた総合判断が必要です。
- 長期修繕計画と総会議事録で管理状態を確認する
- 重要事項説明書・登記簿で構造や権利関係を確認する
- 複数の賃貸サイトで直近の家賃相場を確認する
- 複数件の診断事例で利回りの妥当性を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比較し提示価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（条件が揃うことと価格が妥当なことは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.27ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.6%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.27ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 96,000円
この棟の家賃中央値（96,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 17% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／浜松町１－１２－１０（この棟から約111m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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