エスコートノヴェル南麻布
エスコートノヴェル南麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区南麻布1-7-40 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 麻布十番駅 徒歩3分 ／ 都営大江戸線 麻布十番駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2003-05（築23年） |
| 総戸数 | 37 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | ショウエイプロス株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エスコートノヴェル南麻布は、港区南麻布にある2003年築・地上11階建て37戸のワンルームマンションです。麻布十番駅から徒歩3分の立地を中心に、建物・管理・相場との比較を宅建士の視点でまとめます。割高診断は1件のみで参考値です。
立地と交通
エスコートノヴェル南麻布は、東京都港区南麻布1-7-40にあります。東京メトロ南北線と都営大江戸線の麻布十番駅から、どちらも徒歩3分という近い立地です。2本の地下鉄が使えるため、通勤や買い物の行き先を選びやすい場所だと言えます。
国交省のデータによると、このあたりの用途地域は商業地域（市街化区域）とされています。一方、棟から155m離れた地価公示の地点（南麻布1-5-11）は準工業地域・住宅地で、建蔽率60%、容積率400%、防火地域という条件です。地点ごとに区分が異なって見えるため、正確な区分は役所の都市計画図で確認してください。
建物と管理
建物は2003年5月の竣工で、築23年、地上11階建て、総戸数37戸の鉄筋コンクリート造（RC造）です。権利は所有権で、分譲はショウエイプロス株式会社、管理は株式会社東急コミュニティーが担当しています。
管理組合の運営状況や長期修繕計画、修繕積立金の額といった管理体制の詳細は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。築23年の建物なので、外壁や設備の修繕がどこまで進んでいるかも合わせて確認したい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみ行われており、3件未満のため参考値です。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.87%、平均提示価格は4670万円、家賃中央値は140,000円（家賃サンプル数1）でした。最終診断日は2024年12月23日です。診断件数が少ないため、この結果だけで棟全体を判断することはできません。
港区エリア全体では診断件数231件のうち、「危険（割高）」が174件と最も多く、平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円でした。この棟の実質利回り2.87%は、エリア平均の3.33%より低い数字ですが、棟側は診断件数1件の参考値のため、エリア平均との単純な比較だけで結論を出すことは避けたいところです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から155m離れた地価公示の地点（南麻布1-5-11、令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり4,760,000円で、前年の4,070,000円から17%上がっています。用途地域は準工業地域、用途区分は住宅地で、建蔽率60%、容積率400%、防火地域という条件です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1162件あり、価格の中央値は4800万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は153.3万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として、2025年第4四半期の元麻布の1LDK（50平方メートル、1983年築、10000万円）、南麻布の1DK（30平方メートル、2003年築、6000万円）、南麻布の1LDK（40平方メートル、2011年築、11000万円）が挙げられています。
国交省のハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.5m以上1m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地とされています。危険度の具体的な意味や対策は地図の読み方によって変わるため、購入前に自治体のハザードマップと最新の防災情報を自分で確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.8（件数20）という記録があります。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、マンションレビューの該当ページで実際の内容を確認してください。
件数20件という数字だけでは、同じような規模や築年の棟と比べて多いか少ないかは分からないため、気になる場合は近い条件の棟のレビュー件数をマンションレビューのサイトで比べてみてください。
割高診断は1件のみの参考値で、「危険（割高）」という判定を鵜呑みにはできません。
麻布十番駅徒歩3分という立地の良さと、港区平均より低い利回りは両方見る必要があります。
管理体制やハザードの詳細は自分で確認し、価格の妥当性は複数の事例と照らして判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係、修繕積立金を確認する
- 家賃140,000円の契約条件や契約期間を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水想定や液状化リスクを確認する
- マンションレビューの口コミ内容を自分で読んでみる
- 提示価格4670万円が妥当か複数の取引事例と比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.46ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.87%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.46ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 140,000円
この棟の家賃中央値（140,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 21% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南麻布１－５－１１（この棟から約155m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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