ルモンド南麻布
ルモンド南麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区南麻布2丁目2-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 麻布十番駅 徒歩7分 ／ 都営三田線 白金高輪駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2001-03（築25年） |
| 総戸数 | 61 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造 |
| 分譲会社 | 公共建物(株) |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルモンド南麻布は東京都港区南麻布にある2001年竣工・総戸数61戸の分譲マンションで、麻布十番駅徒歩7分、白金高輪駅徒歩10分です。割高診断は参考値ながら2件とも危険（割高）判定で、提示価格・家賃ともエリア平均より低めという特徴が見られます。
立地と交通
ルモンド南麻布は東京都港区南麻布2丁目2-4に位置し、東京メトロ南北線麻布十番駅から徒歩7分、都営三田線白金高輪駅から徒歩10分という2路線が利用できる立地です。通勤や通学のルートを天候や混雑状況に応じて選べる点は、日々の暮らしやすさにつながる要素です。
周辺の地価公示（南麻布1-5-11、棟から222m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり4,760,000円となり、前年の4,070,000円から17%上昇しています。地価公示とは国が毎年示す土地の目安価格のことで、用途地域は準工業地域、建蔽率60%、容積率400%、防火地域という条件も土地活用の目安になります。
なお、駅からの距離や地価公示の数字だけでは、実際の住み心地や将来の資産性まではわかりません。周辺環境や日当たり、音・匂いなどは、現地を歩いて自分の目で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2001年3月竣工のSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造、地上9階建てで総戸数は61戸、権利形態は所有権です。分譲会社は公共建物(株)、管理会社は日本ハウズイング(株)が担当しています。SRC造は鉄骨とコンクリートを組み合わせた工法で、一般的に強度面で評価されやすい構造です。
2026年時点で築25年となり、給排水管や外壁などの大規模修繕の時期が気になる築年数です。修繕積立金の金額や過去の修繕履歴、今後の工事計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確かめてください。
総戸数61戸、地上9階建てという規模は、大規模マンションに比べて管理組合の意思決定が比較的まとまりやすいと言われることもありますが、実際の管理状況は物件ごとに異なるため、管理規約や過去の総会資料で確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」判定で、平均実質利回りは3.25%、平均提示価格は3120万円、家賃中央値は95,000円でした。実質利回りとは、購入価格に対する家賃収入の実質的な割合を示す指標です。最終診断日は2023年7月31日とやや前のため、最新の募集条件は販売図面やレインズで確かめてください。
港区全体では230件の診断があり、「危険（割高）」が173件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件という内訳でした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円です。この棟の平均提示価格3120万円と家賃中央値95,000円はいずれもエリア平均より低く、価格・家賃ともに小さい規模の物件という位置づけになります。
診断件数が2件という少ないサンプルで「危険（割高）」と結論づけることは本来避けるべきです。同じ棟内の別の部屋や近い条件の取引事例も合わせて見ることで、価格の妥当性をより正確に判断できます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省データの周辺取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1047件集計されており、価格中央値は4700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は146.7万円、面積中央値は35平方メートルです。直近の2025年第4四半期には、南麻布で30平方メートルの1DK（2003年築）が6000万円、40平方メートルの1LDK（2011年築）が11000万円、元麻布で50平方メートルの1LDK（1983年築）が10000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮は0.3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地とされています。これらは水害や地盤に関わる基礎情報であり、購入を検討する際は自治体のハザードマップで最新の指定内容を確認してください。
液状化とは、地震の際に地盤が水分を多く含んだ砂のようになり、建物が傾いたり沈んだりする現象のことです。マンション自体の基礎や構造でどこまで対応されているかは今回のデータに無いため、設計図書や構造計算書を管理会社や売主に確認してください。
診断は参考値ながら2件とも危険（割高）判定で、提示価格と家賃はエリア平均より低めです。
築25年のSRC造で管理体制の詳細は確認が必要、長期修繕計画を事前にチェックしましょう。
地価は上昇傾向でも液状化・浸水想定があり、割高感と合わせて総合的に判断したい物件です。
- 修繕積立金の金額と過去の修繕履歴を管理組合に確認する
- 長期修繕計画の有無と次回大規模修繕の時期を確かめる
- 現在の賃料や入居状況を販売図面やレインズで確認する
- ハザードマップで洪水・液状化の最新指定を自治体に確認する
- 2023年以降の売買・賃貸の最新事例を不動産会社に確認する
- 容積率400%に対する既存不適格の有無を登記簿で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格の妥当性は別問題だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 17.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南麻布１－５－１１（この棟から約222m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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