ハイツ芝大門
ハイツ芝大門（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝1丁目343番地 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 浜松町駅 徒歩10分 ／ 都営三田線 芝公園駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1980-11（築46年） |
| 総戸数 | 114 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | SRC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都港区芝1丁目にある投資用マンション『ハイツ芝大門』を、宅建士の視点で中立に解説します。1980年築・SRC造11階建て・総戸数114戸・所有権で、浜松町駅と芝公園駅が利用できる立地です。割高診断は1件のみのため参考値ですが、判定は危険（割高）でした。
立地と交通
ハイツ芝大門は、東京都港区芝1丁目343番地に位置する分譲マンションです。最寄り駅はJR山手線浜松町駅で徒歩10分、都営三田線芝公園駅までは徒歩9分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の経路を選びやすい立地と言えます。
今回の国土交通省のデータでは、棟から127mの地点にある地価公示の地点の用途地域は商業地域とされています。オフィスや店舗が混在するエリアであることがうかがえますが、実際の周辺環境は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1980年11月に竣工し、2026年時点で築46年になります。11階建て、総戸数114戸で、構造はSRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）です。所有権マンションのため、購入後は土地と建物の両方を所有する形になります。
耐震診断や補強工事が行われているかどうかは今回のデータに無いため、耐震診断書の有無を管理会社や管理組合に確認してください。また分譲会社・管理会社の名称も今回のデータには無いため、登記簿や重要事項説明書で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値です。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は1880万円、想定家賃は69,000円でした。1件だけの結果なので、この数字だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
エリア全体（東京都港区）の診断は231件あり、こちらも最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。棟の診断と近い利回りですが、最終診断日は2023年3月20日と少し前のため、現在の価格や家賃は改めて確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示（棟から127mの地点、令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり4,790,000円で、前年の4,080,000円から17.4%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率700%、防火地域に指定されています。地価の上昇は需要の強さを示す材料のひとつですが、今後も上がり続けると決まっているわけではありません。
周辺の取引事例は670件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は4050万円、単価中央値は1平方メートルあたり150万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には海岸地区で1K・20平方メートルが2000万円、1LDK・35平方メートルが6000万円で取引されています。広さや築年によって価格の幅が大きいことがわかります。
ハザード（災害リスク）の情報は今回のデータには無いため、国土交通省の『重ねるハザードマップ』で浸水や土砂災害のリスクを確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト『マンションレビュー』には、この棟について38件の評価が集まり、評点は3.7でした。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに無いため、実際のコメント内容はマンションレビューのサイトで確かめてください。
診断は参考値（1件）ながら危険（割高）の判定で、港区全体の傾向とも近いです。
築46年の建物のため、耐震診断書の有無や修繕計画を管理組合に確認することが欠かせません。
地価は直近1年で17.4%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 耐震診断書の有無を管理会社や管理組合に確認する
- 分譲会社・管理会社名を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 現在の賃料相場を複数の媒体で確認する
- 国土交通省のハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 直近の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格が妥当とは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点38件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.38%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 69,000円
この棟の家賃中央値（69,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 40.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／芝２丁目４０１番１（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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