六本木ヒルズレジデンスD棟
六本木ヒルズレジデンスD棟（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区六本木六丁目12番4 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 六本木駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2003-04（築23年） |
| 総戸数 | 134 |
| 階数 | 地上18階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 森ビル株式会社 |
| 建物管理会社 | 森ビル株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
六本木ヒルズレジデンスD棟は東京都港区六本木六丁目にある2003年竣工・地上18階建て・総戸数134戸のマンションです。日比谷線六本木駅から徒歩7分。分譲・管理は森ビル株式会社で、本記事では立地や建物、割高診断の参考値を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
六本木ヒルズレジデンスD棟は、東京都港区六本木六丁目12番4に位置します。最寄り駅は東京メトロ日比谷線の六本木駅で、徒歩7分です。六本木駅の周辺は商業施設やオフィスビルが多く集まるエリアで、街の雰囲気や人通りは時間帯によって大きく変わります。内見をする際は、平日の日中だけでなく、夜間や休日にも足を運び、人通りや騒音の感じ方を確かめることをおすすめします。
徒歩7分という表記は地図上の直線距離をもとにした目安であることが多く、六本木エリアは坂道が多い地形です。実際の所要時間や道のりの起伏は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。また、六本木駅以外の最寄り路線やバス便の有無は今回のデータに無いため、知りたい場合は地図サービスや路線検索で確認してください。
建物と管理
建物は2003年4月の竣工で、2026年時点で築23年です。構造は鉄筋コンクリート造（RC造）で、地上18階建て、総戸数は134戸です。土地と建物の権利はいずれも所有権で、借地権のような別の権利関係はありません。分譲と管理はいずれも森ビル株式会社が手がけており、分譲会社と管理会社が同じであることは、建物全体の維持管理の方針が一貫しやすい一つの目安になります。
一方で、管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、購入を検討する際は管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築23年は大規模修繕の実施時期が話題になりやすい築年数でもあるため、修繕の履行履歴も合わせて確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断が行われた件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.05%、平均提示価格は9200万円、家賃は199,000円（サンプル1件）でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が割高かどうかを断定することはできません。
参考として、港区全体では診断の件数が231件あり、「危険（割高）」が174件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件で、最も多い判定はやはり「危険（割高）」でした。港区全体の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。棟とエリアの利回りの差を示すデータは今回ありませんので、両者を単純に比べて優劣を決めることは避けてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から208m離れた元麻布3-1-38の地点（近隣商業地域、商業地）の令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり3,820,000円で、前年の3,380,000円から13%上昇しています。この地点の建蔽率は80%、容積率は400%で、防火地域に指定されています。ただしこれは棟そのものの地価ではなく、近くの代表地点の数字であることに注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの644件で、価格の中央値は5,200万円、単価の中央値は152.65万円/㎡、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の六本木地区では、築2011年・45平方メートルの1Kが19,000万円で取引された例があります。築年数や面積で価格差が大きいため、この棟の相場は同じ条件の事例と比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。用途地域は第2種住居地域で、市街化区域に含まれます。ハザードのリスクが低いという情報は安心材料になりますが、個別の建物の耐震性や設備の状態は別の話なので、建物診断（インスペクション）の報告書なども合わせて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は3.9（件数55）となっています。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、詳しく知りたい方はマンションレビューのサイトで実際のコメントを確認してください。評点はあくまで回答者の主観に基づくものなので、購入の判断材料の一つとして参考にする程度にとどめてください。
六本木駅徒歩7分の港区の物件ですが、割高診断は1件のみで参考値にとどまります。
港区全体でも「危険（割高）」の判定が最も多く、価格の割高感は珍しくない傾向です。
地価は上昇傾向でも、管理状況や実際の家賃は資料で自分の目で確かめることが大切です。
- 管理費・修繕積立金の金額を管理会社に確認する
- 長期修繕計画書と大規模修繕の履行履歴を確認する
- 実際の家賃相場を複数の賃貸サイトで確認する
- 駅までの道のりの起伏や所要時間を現地で確認する
- 建物診断（インスペクション）の報告書を確認する
- 管理組合の総会議事録で合意形成の状況を確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格の妥当性とは別だからです）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.9点55件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.28ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.05%）は、東京都 港区相場（3.33%）より1.28ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 199,000円
この棟の家賃中央値（199,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 72% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／元麻布３－１－３８（この棟から約208m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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