東中野グリーンパーク
東中野グリーンパーク（東京都 中野区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築56年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 中野区中央2-58-16 |
|---|---|
| 交通 | JR総武中央線 東中野駅 徒歩10分 ／ 都営大江戸線 東中野駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1970-09（築56年） |
| 総戸数 | 53戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 土地権利 | 旧法賃借権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東中野グリーンパークは東京都中野区中央2丁目にある、JR総武中央線・都営大江戸線の東中野駅から徒歩10分の中古マンションです。1970年築で旧法賃借権という権利が特徴で、購入前に確認したい点が多い棟です。
立地と交通
東中野グリーンパークは東京都中野区中央2-58-16にあります。JR総武中央線と都営大江戸線の2つの路線が使える東中野駅まで、どちらも徒歩10分です。2つの路線が使えるのは、通勤や通学の行き先が増えるという意味で便利な点です。
一方で徒歩10分はやや距離があり、駅までの道のりや坂道の有無は地図や実際に歩いて確かめることをおすすめします。用途地域は近隣商業地域で、市街化区域にあります。近隣商業地域はお店や住宅が混ざって建てられる地域という意味で、周辺にお店が多くなりやすい地域です。
建物と管理
建物は1970年9月に建てられ、築56年になります。9階建てで総戸数は53戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）です。SRC造は鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な造りで、一般的に長く使える構造とされています。
この棟は旧法賃借権という権利で、土地を所有せず借りて建物を持つ古いルールの権利です。更新料や地代の決まり方が通常の所有権と異なるため、契約内容は重要事項説明書で必ず確かめてください。
分譲会社や管理会社、ブランド名は今回のデータに載っていません。管理体制や修繕の計画は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われていないため、参考値として受け取ってください。判定の内訳は危険（割高）が1件、安全・割安が1件で、件数が少ないためどちらが実態に近いかは断定できません。
参考値として、平均実質利回りは4.44%、平均提示価格は2275万円でした。家賃は中央値92,500円（最小65,000円〜最大120,000円、サンプル2件）です。最終診断日は2025年1月26日です。
中野区全体では診断件数142件のうち、危険（割高）が69件、注意が24件、安全・割安が49件で、多い判定は危険（割高）です。平均実質利回りは3.58%、平均提示価格は2726万円、家賃中央値は95,300円でした。この棟の数字はエリアより提示価格が低く利回りが高めですが、件数が少ないため参考値の範囲で見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から253m離れた地価公示地点（中央２－４５－４）では、令和8年7月1日時点の価格が1m2あたり810,000円でした。前年は731,000円で、変動率は+10.8%です。この地点は第一種中高層住居専用地域の住宅地で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。地価は上がっていますが、今後も上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに801件あり、価格の中央値は3000万円、1m2あたりの単価の中央値は111.4万円、面積の中央値は30m2です。例として、2025年第4四半期に中央地区で、2600万円・20m2・1K・2005年築、4200万円・30m2・1DK・2008年築、5300万円・40m2・1LDK・2005年築の取引がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、液状化は「液状化しにくい」、地形はローム台地です。浸水想定がある地域なので、購入前にハザードマップで具体的な範囲と避難経路を確認することをおすすめします。
旧法賃借権や管理体制など、所有権の中古マンションと違う確認点が多い棟です。
割高診断は2件のみで参考値ですが、提示価格はエリア平均より低めでした。
地価は上昇傾向ですが、浸水想定もあるため現地確認とハザード確認を忘れずに。
- 旧法賃借権の契約内容を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 分譲会社・管理会社の情報を登記簿や広告で確かめる
- 実際の家賃や空室の状況を仲介会社に確認する
- 洪水ハザードマップで浸水想定の範囲を確認する
- 駅までの道のりや坂道の有無を実際に歩いて確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中野区）
相場（3.58%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.86ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.44%）は、東京都 中野区相場（3.58%）より0.86ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中野区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
- 65,000円
この棟の家賃中央値（92,500円）は、東京都 中野区の周辺相場中央値（95,300円）より 2.9% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中央２－４５－４（この棟から約253m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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