ブライズ中野南台
ブライズ中野南台（東京都 中野区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築5年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中野区南台4丁目2-3 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 笹塚駅 徒歩12分 ／ 京王新線 幡ヶ谷駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2021-08（築5年） |
| 総戸数 | 91戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | (株)ワークス合人社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ブライズ中野南台は東京都中野区南台にある、京王線笹塚駅徒歩12分の築5年・91戸のRC造マンションです。宅建士の視点で立地・管理・価格の目安を中立に解説します。
立地と交通
ブライズ中野南台は東京都中野区南台4丁目にあります。最寄り駅は京王線の笹塚駅で徒歩12分、もう一つの選択肢として京王新線の幡ヶ谷駅が徒歩14分です。どちらも徒歩10分台で、2つの路線を使える点は通勤・通学の選択肢を広げます。
物件がある場所の用途地域は近隣商業地域で、建蔽率（土地に対して建物を建てられる割合）80%、容積率（土地に対して建てられる建物の延べ床面積の割合）300%、防火地域に指定されています。商業系の用途地域なので、お店やオフィスも混ざった通り沿いの雰囲気が想定されます。実際の周辺環境は現地を歩いて確認してください。
建物と管理
竣工は2021年8月で、2026年時点の築年数は5年です。6階建て・総戸数91戸の鉄筋コンクリート造（RC造）で、権利形態は所有権です。築浅のRC造マンションとして、建物自体の傷みはまだ少ない時期と考えられます。
管理会社は(株)ワークス合人社です。ただし管理組合の運営状況や修繕の積立額、過去の修繕履歴といった具体的な管理体制のデータは今回の情報にありません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、購入を検討する際には売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件のため参考値として扱ってください。内訳は「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。件数が少ないので、この結果だけで棟全体の価格を断定することはできません。
この棟の平均実質利回りは3.31%で、中野区エリア全体の平均3.58%と比べて0.27ポイント低くなっています。平均提示価格は3,313万円で、エリア平均の2,726万円より高めです。一方で家賃中央値は94,050円とエリア平均の95,300円とほぼ同水準です。価格はエリアより高いのに家賃が同程度という組み合わせは、利回りが下がりやすい要因の一つです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から316m地点にある地価公示地点「南台３－１３－１２」では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり925,000円、前年の820,000円から変動率12.8%の上昇でした。この地点は近隣商業地域の商業地です。地価公示は特定地点の値なので、棟の敷地そのものの評価とは別に確認する材料として見てください。
周辺の取引事例は634件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2,500万円、単価中央値は1平方メートルあたり100万円、面積中央値は25平方メートルです。例として挙がっている3件はいずれも笹塚地区の1Kで、価格は2,500万円〜2,700万円、築年は1998年・2000年・2005年でした。これらは築古の別物件の事例であり、この棟そのものの価格とは異なる点に注意してください。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害・液状化のリスクは低めに見える情報ですが、実際の購入時はハザードマップを最新のもので再確認することをおすすめします。
築5年・91戸のRC造で、駅徒歩12分と2路線利用が可能な立地です。
診断は3件と少なく参考値ですが、価格はエリア平均より高めの傾向が見えます。
地価は上昇傾向でハザードも低めですが、管理体制は売主への確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録で管理運営の実態を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額・履歴を確認する
- 重要事項説明書で建物構造・権利関係の詳細を確認する
- 最新のハザードマップで水害・地震リスクを再確認する
- 複数の家賃査定を取り、提示価格との利回りを自分で計算する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中野区）
相場（3.58%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.27ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 中野区相場（3.58%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中野区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
- 94,050円
- 93,575円
この棟の家賃中央値（94,050円）は、東京都 中野区の周辺相場中央値（95,300円）より 1.3% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南台３－１３－１２（この棟から約316m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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