ブライズ方南町
ブライズ方南町（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区堀ノ内２丁目２６−１５ |
|---|---|
| 交通 | 方南町駅 徒歩9分 ／ 東高円寺駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2016-08（築10年） |
| 総戸数 | 147戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | Makeｍｙlife |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都杉並区堀ノ内にある「ブライズ方南町」は、方南町駅徒歩9分、2016年8月築の11階建・147戸のワンルーム投資用マンションです。診断4件はすべて安全・割安判定で、杉並区全体の相場や周辺の地価データとあわせて、宅建士の視点で特徴と確認すべき点を整理します。
立地と交通
方南町駅から徒歩9分、東高円寺駅から徒歩13分と、2つの駅を使える立地です。どちらの駅も徒歩圏内にあるため、天候や時間帯に応じて使う駅を選べる点は、賃貸に出したときの入居者募集でも強みになりやすい要素です。丸の内線が使える方南町駅は都心方面へのアクセスもしやすく、通勤や通学の選択肢が広がります。
所在地の用途地域は近隣商業地域で、商業地として指定されています。お店や施設が集まりやすい地域区分ですが、実際にどんなお店が近くにあるかは今回のデータに無いため、現地を歩いて生活利便性を確かめてください。
建物と管理
2016年8月竣工、築10年、11階建て、総戸数147戸の中規模マンションです。管理会社はMakemylifeで、日常の清掃や設備管理はここが担っていると考えられます。総戸数が147戸とまとまった規模のため、共用部の管理にもスケールメリットが働きやすいと考えられます。
建物の構造や土地の権利関係（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。また管理組合の運営状況や修繕積立金の状況も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断件数は4件で、すべて安全・割安の判定でした。平均実質利回りは3.74%、平均提示価格は3,308万円、家賃は中央値95,500円（最小95,000円〜最大159,000円、4件のサンプル）です。最終診断日は2026年6月22日です。
杉並区全体では診断193件のうち、危険（割高）が99件、注意が32件、安全・割安が62件で、最も多い判定は危険（割高）でした。エリア平均利回りは3.54%、平均提示価格は2,399万円、家賃中央値は85,000円です。
棟の利回りはエリア平均より0.2ポイント高く、今回のデータの範囲では相場より割安寄りに見えますが、棟の診断件数は4件と多くないため、この数字だけで断定はできません。他の判断材料とあわせて確認することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から55mの地点（堀ノ内2-13-11）の令和8年地価公示は1㎡あたり130万円で、前年の111万円から17.1%上昇しています。用途地域は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。この地点は棟から55mと近く、エリアの地価の動きを知る参考になります。
周辺の取引事例は399件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2,400万円、単価中央値は90万円/㎡、面積中央値は25㎡です。
例えば和泉地区の2025年第4四半期の事例では、2007年築の1K・20㎡が2,300万円、1986年築の1K・15㎡が900万円、2006年築の1DK・20㎡が2,500万円で取引されています。
これらの事例は面積や築年によって価格の幅が大きいことを示しています。提示価格3,308万円と比較する際は、面積や築年など条件をそろえて見ることが大切です。
ハザードは洪水浸水想定なし、液状化しにくい、地形はローム台地とされており、地盤面では比較的落ち着いた条件です。ただし高潮の想定は今回のデータに無いため、杉並区のハザードマップで確かめてください。
診断4件はすべて安全・割安判定で、利回りはエリア平均をやや上回ります。
ただし件数が少なく、構造や管理体制など未確認の情報も残っています。
地価は前年比17.1%上昇しており、価格の妥当性は複数データで確認が必要です。
- 建物の構造・土地の権利関係を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃95,000〜159,000円の内訳（階数・向き）を確認する
- 提示価格3,308万円が周辺取引（中央値2,400万円）と見合うか確認する
- 高潮の想定を区のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.2ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.74%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.2ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 159,000円
- 95,500円
- 95,500円
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 12.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／堀ノ内２－１３－１１（この棟から約55m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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