グラツィア方南町
グラツィア方南町（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区和泉4丁目41-13 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ方南支線 方南町駅 徒歩4分 ／ 京王線 代田橋駅 徒歩18分 |
| 築年 | 1992-03（築34年） |
| 総戸数 | 91 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大松アセットマネジメント |
| 建物管理会社 | Jコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グラツィア方南町は、東京都杉並区和泉にある、東京メトロ方南支線の方南町駅から徒歩4分の中古ワンルーム投資用マンションです。1992年築・総戸数91戸・鉄筋コンクリート造で、割高診断の件数は3件。宅建士の視点から立地や建物、価格の目安を中立に解説します。
立地と交通
グラツィア方南町は、東京メトロ丸の内線の支線である方南支線の方南町駅から徒歩4分の場所にあります。方南支線は本線に乗り入れて都心方面へ向かう路線で、通勤や通学に使う人にとって便利な立地です。駅から徒歩4分という距離は、歩いて通える範囲として選ばれやすい条件のひとつです。
一方、京王線の代田橋駅からは徒歩18分かかり、こちらは距離があるため日常的な利用には不向きかもしれません。住所は東京都杉並区和泉4丁目41-13で、用途地域は近隣商業地域に指定されています。商業施設や店舗が集まりやすい地域ですが、実際の生活のしやすさや周辺の雰囲気は、現地を歩いて自分の目で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1992年3月に竣工し、築年数は34年です。地上7階建てで総戸数は91戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで建てた丈夫な構造という意味です）です。権利形態は所有権で、購入すると土地と建物の両方を所有する形になります。築年数がある分、修繕やリフォームの状況が資産価値に影響しやすい点は意識しておきたいところです。
分譲した会社は大松アセットマネジメント、管理を担当しているのはJコミュニティです。管理会社がしっかり機能しているかどうかは、日々の清掃や設備の維持管理に直結します。長期修繕計画や管理組合の総会議事録など、建物の維持管理の実態を示す資料は今回のデータに無いため、購入を検討する際は売主や管理会社に資料を求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は3件です。判定の内訳は危険（割高）が1件、注意が1件、安全・割安が1件と、3つの判定に分かれており、最も多い判定は危険（割高）でした。平均の実質利回り（購入後の支出を引いた後に残る利回りという意味です）は4.19%、平均提示価格は1,607万円です。家賃の中央値は66,500円で、65,700円〜69,000円の範囲に収まっています。最終診断日は2026年3月14日です。
比較のため、東京都杉並区全体の割高診断を見ると、件数は193件あります。判定の内訳は危険（割高）が99件、注意が32件、安全・割安が62件で、区全体でも危険（割高）が最も多い結果でした。区全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,399万円、家賃の中央値は85,000円です。この棟の実質利回りは区全体の平均より0.65ポイント高くなっていますが、棟の診断件数が3件と少ないため、今後診断が増えると数字が変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から128m離れた和泉４－４０－３３の地点（令和8年1月1日時点）の価格は、1m2あたり1,090,000円でした。前年の920,000円から18.5%上昇しており、周辺エリアへの需要の高さがうかがえます。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%・容積率400%・防火地域に指定されています。地価の上昇は良い材料のひとつですが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に523件あり、価格の中央値は2,500万円、単価の中央値は1m2あたり100万円、面積の中央値は25m2です。例えば2025年第4四半期には、和泉地区で築2007年・20m2・1Kの部屋が2,300万円、築1986年・15m2・1Kの部屋が900万円、築2006年・20m2・1DKの部屋が2,500万円で取引されています。価格は面積や築年数によって大きく変わるため、この棟との単純な比較には注意が必要です。
国交省のハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100未満のゆるやかな低い土地という意味です）、液状化のリスクは「やや液状化しやすい」とされています。購入前には、ハザードマップと合わせて、保険の内容や過去の浸水の記録を自治体や売主に確かめることをおすすめします。水害リスクは建物の資産価値や住みやすさに関わるため、軽視せずに調べておきたい項目です。
方南町駅徒歩4分で交通は便利ですが、代田橋駅からは徒歩18分と距離があります。
割高診断は3件と少なく、判定は危険・注意・安全が1件ずつに分かれています。
地価は上昇傾向ですが、浸水想定や液状化リスクもあるため両面を確認してください。
- 長期修繕計画と管理組合の議事録を売主や管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確かめる
- ハザードマップで浸水想定や液状化リスクを再確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて割高感を確認する
- 家賃相場を複数の賃貸サイトで確かめる
- 現地を歩いて駅までの道や周辺環境を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格が妥当かは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.65ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.19%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.65ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 69,000円
- 66,500円
- 65,700円
この棟の家賃中央値（66,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 21.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／和泉４－４０－３３（この棟から約128m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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