プレールアパートメント芦花公園
プレールアパートメント芦花公園（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区上高井戸一丁目30番10号 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 芦花公園駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2002-11（築23年） |
| 総戸数 | 32 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | （株）エム・シー・コーポレーション他1社 |
| 建物管理会社 | （株）キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレールアパートメント芦花公園は、東京都杉並区上高井戸一丁目、京王線芦花公園駅から徒歩4分に立つ築24年・総戸数32戸のRC造分譲ワンルームマンションです。割高診断は3件中2件が危険（割高）で、棟の平均実質利回り3.36%はエリア平均3.54%をやや下回ります。
立地と交通
プレールアパートメント芦花公園は、東京都杉並区上高井戸一丁目30番10号に所在し、京王線芦花公園駅から徒歩4分の立地です。駅までの距離が近いため、電車での通勤や通学を考える人には使いやすい場所だと言えます。徒歩4分という数字は、駅を中心に生活する単身者や学生にとって、雨の日や荷物が多い日でも負担が少ない距離と考えられます。
周辺は住宅と商業施設が混在する準住居地域（住宅と一部の商業施設が建てられる地域という意味です）で、市街化区域に含まれます。ただし周辺の商業施設の種類や数、スーパーや病院までの実際の距離は今回のデータに無いため、現地を歩いて自分の目で確認するか、杉並区が公開する都市計画図で用途地域の広がりを確かめてください。
建物と管理
建物は2002年11月に竣工した鉄筋コンクリート造（RC造、鉄筋とコンクリートで造られた丈夫な構造という意味です）の地上7階建てで、総戸数は32戸、権利形態は所有権です。築24年で、分譲会社は（株）エム・シー・コーポレーション他1社です。築年数が24年ということは、大規模修繕工事がすでに1回以上行われている可能性がある時期ですが、実施時期や内容は今回のデータにありません。
管理会社は（株）キノシタコミュニティです。ただし修繕の履歴や管理組合の運営状況、長期修繕計画の有無、修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主か管理会社に確かめてください。これらは建物の資産価値を長く保てるかどうかを左右する重要な情報です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、内訳は危険（割高）2件、安全・割安1件で、多い判定は危険（割高）でした。平均実質利回りは3.36%、平均提示価格は2113万円です。家賃は70,000円から82,000円までの3件のサンプルで、中央値は70,000円でした。診断件数が3件とサンプルが少ないため、この結果だけで棟全体の評価を決めつけることはできません。
エリア全体（東京都杉並区）では193件の診断があり、危険（割高）99件、注意32件、安全・割安62件で、こちらも多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。棟の利回りはエリア平均よりマイナス0.18ポイント低く、極端な差ではありませんが割安とは言いにくい水準です。最終診断日は2026年6月22日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から79m離れた地価公示地点（南烏山3-25-12）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり855,000円となり、前年の792,000円から8%上昇しました。この地点は準住居地域・商業地で、建蔽率60%、容積率300%、防火地域に指定されています。地価の上昇は地域の需要が底堅いことを示す材料の一つですが、建物自体の価格を直接決めるものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに267件あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には25平方メートルの1Kが2800万円、55平方メートルの1LDKが3600万円で取引されています。棟の平均提示価格2113万円は、この中央値2300万円と比べるとやや低い水準ですが、築年数や階数、部屋の向きなど個別の条件によって価格は変わるため、単純比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。ただし高潮の想定については今回のデータが無いため、杉並区が公開するハザードマップで確認してください。地盤の性質は将来の資産価値や保険料にも関わるため、購入前に一度は自分の目でハザードマップを確認しておくと安心です。
芦花公園駅徒歩4分、築24年のRC造ワンルームで、割高診断は3件中2件が危険（割高）です。
棟の平均利回り3.36%はエリア平均3.54%よりやや低く、割安感は限定的です。
地価は1年で8%上昇していますが、将来の値上がりを約束するものではありません。
- 重要事項説明書と登記簿で構造・権利関係を再確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に求める
- 家賃は70,000〜82,000円の3件のみなので最新の募集家賃を確認する
- 提示価格2113万円が周辺取引事例の中央値2300万円と比べ妥当か確認する
- 地価変動率+8%の背景を公示地点の資料で確認する
- 高潮リスクを杉並区のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.18ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.36%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.18ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,000円
- 70,000円
- 70,000円
この棟の家賃中央値（70,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 17.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南烏山３－２５－１２（この棟から約79m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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