プレールカテリーナ代田橋
プレールカテリーナ代田橋（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築27年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区和泉１丁目１−１５ |
|---|---|
| 交通 | 代田橋駅 徒歩3分 ／ 笹塚駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1998-11（築27年） |
| 総戸数 | 95戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
プレールカテリーナ代田橋は東京都杉並区和泉にある築28年・11階建て95戸の投資用ワンルームマンションです。代田橋駅徒歩3分・笹塚駅徒歩8分の2駅利用で、割高診断は参考値ながら危険（割高）が多い結果でした。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
プレールカテリーナ代田橋は、東京都杉並区和泉１丁目にある投資用ワンルームマンションです。京王線代田橋駅から徒歩3分、京王線笹塚駅から徒歩8分と、2つの駅を使い分けられる立地にあります。駅までの距離が短いことは、入居者を募集するときの強みになりやすいポイントです。
国交省の地価公示によると、棟から228メートルの地点（大原２－１８－３）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり916,000円、前年の846,000円から8.3％上昇しています。この地点の用途地域は近隣商業地域、建蔽率80％、容積率300％、準防火地域に指定されています。また国交省データでは棟自体の用途地域は商業地域（市街化区域）とされており、周辺は商業施設と住宅が混在するエリアであることがうかがえます。
建物と管理
建物は1998年11月に竣工し、築28年、11階建て、総戸数95戸です。管理会社はパートナーズが担当しています。建物の構造や土地の権利形態、分譲会社の名前は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿謄本で確かめてください。
築28年が経過していることから、外壁や配管など共用部分の修繕状況が気になるところです。修繕の実施履歴や今後の計画は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
総戸数95戸という規模は、比較的大きなマンションに分類されます。戸数が多い物件では管理費や修繕積立金の使われ方、管理会社の対応力が資産価値に影響しやすいため、管理規約や重要事項調査報告書もあわせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱う必要があります。2件とも判定は危険（割高）で、平均実質利回りは3.31％、平均提示価格は2,940万円でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の割高・割安を断定することはできません。
同じ杉並区内での診断は193件あり、危険（割高）が99件、注意が32件、安全・割安が62件と、区全体でも危険（割高）の判定が最も多くなっています。エリアの平均実質利回りは3.54％、平均提示価格は2,399万円、家賃中央値は85,000円です。棟の平均利回り3.31％はエリア平均の3.54％より低く、平均提示価格2,940万円はエリア平均の2,399万円より高い水準にあることがわかります。
棟の家賃サンプルは2件で、中央値93,444円、最小89,888円、最大97,000円でした。こちらも件数が少ないため参考値としてご覧ください。最終診断日は2026年3月16日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の周辺取引事例は486件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集計されており、価格中央値は2,600万円、単価中央値は1平方メートルあたり100万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として、羽根木の1Kが2,500万円（30平方メートル、1991年築、2025年第4四半期）、和泉の1Rが2,600万円（35平方メートル、1998年築、2025年第4四半期）、松原の1Kが2,700万円（20平方メートル、1994年築、2025年第3四半期）という取引が確認できます。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。高潮に関する情報は今回のデータに無いため、杉並区が公開しているハザードマップで確認してください。地形がローム台地であることは地盤が安定しているとされる情報のひとつですが、実際の地盤調査結果は別途確認することをおすすめします。
代田橋駅徒歩3分の便利な立地ですが、割高診断は参考値ながら危険（割高）が多い結果です。
築28年で構造・権利など不明点が多く、重要事項説明書や登記簿での確認が欠かせません。
地価は上昇傾向ですが、価格が妥当かは近隣取引事例と複数の視点で見極める必要があります。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕の実施状況を管理組合の議事録で確認する
- 分譲会社やブランド名を販売資料や登記簿で確認する
- 現在の入居状況と賃貸契約の内容を管理会社に確認する
- 提示価格が近隣の取引事例や地価公示と比べて妥当か確認する
- 高潮など未確認のハザード項目を区のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別問題だからです）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.23ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.23ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 97,000円
- 89,888円
この棟の家賃中央値（93,444円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 9.9% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大原２－１８－３（この棟から約228m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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