アプレシティ桜上水
アプレシティ桜上水（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区下高井戸３丁目４−１０ |
|---|---|
| 交通 | 桜上水駅 徒歩3分 ／ 上北沢駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2004-02（築22年） |
| 総戸数 | 26戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 建物管理会社 | アステルズ |
この物件の解説（宅建士視点）
アプレシティ桜上水は東京都杉並区下高井戸にある、桜上水駅徒歩3分の投資用ワンルームマンションです。2004年竣工・6階建26戸で、宅建士の視点から立地や建物、相場ポジションを事実データだけで中立に解説します。
立地と交通
アプレシティ桜上水は桜上水駅から徒歩3分、上北沢駅からも徒歩9分で、2つの駅を使い分けられる立地です。桜上水駅は京王線の駅で、新宿方面へのアクセスがしやすい駅です。用途地域は近隣商業地域（お店と住宅が混ざって建てられる地域という意味です）で、建物を建てられる範囲を示す建蔽率は80%、容積率は300%です。防火地域（火事が広がりにくいように建物の材料に規制がある地域という意味です）にも指定されています。
国交省の地価公示によると、棟から73m離れた下高井戸3-3-6の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,100,000円でした。前年の934,000円から17.8%上がっています。地価公示とは、国が毎年1回発表する土地の価格の目安のことです。ただしこれは土地の値段の動きを示すものであり、マンションの部屋そのものの価格や将来の値上がりを直接示すものではない点に注意してください。
建物と管理
建物は2004年2月に竣工し、築年数は22年、6階建てで総戸数は26戸です。管理会社はアステルズが担当しています。建物の構造（鉄骨造か鉄筋コンクリート造かなど、建物を支える骨組みの種類のことです）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か建物の登記簿で確かめてください。
土地の権利（所有権か借地権かなど、その土地を使う権利の種類のことです）や、分譲時の会社名・ブランド名も今回のデータには含まれていません。権利の種類は登記簿で確認できます。管理の実際の運営状況については、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に見せてもらい、確認するとよいでしょう。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、件数が3件未満のため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合のことです）は3.41%、平均提示価格は2,495万円、家賃の中央値は86,500円（最小84,000円、最大89,000円、家賃データは2件分）で、最終診断日は2026年5月28日です。
同じ杉並区エリア全体では診断件数193件のうち、「危険（割高）」が99件、「注意」が32件、「安全・割安」が62件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,399万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の数字はエリア全体の平均と近い水準ですが、棟のデータはまだ2件しかない点を踏まえて読んでください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引データによると、周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に207件の取引がありました。価格の中央値は2,300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は86.7万円、面積の中央値は25平方メートルです。
例えば2025年第4四半期には、桜上水の地区で1987年築・35平方メートル・1LDKの部屋が2,900万円で、下高井戸の地区では1996年築・20平方メートル・1Kの部屋が1,700万円、同じく1996年築・15平方メートル・1Kの部屋が2,000万円で取引されています。
ハザード情報では、この棟の周辺は洪水の浸水想定区域に入っておらず、地盤が液状化しにくいローム台地（水分を含みにくい硬い地層という意味です）とされています。高潮のデータは今回の情報に含まれていないため、必要であれば杉並区が公開しているハザードマップで確かめてください。
アプレシティ桜上水は築22年・26戸で、桜上水駅徒歩3分と交通は良好です。
割高診断はサンプル2件の参考値で、2件とも「危険（割高）」、エリア平均利回り3.54%と近い水準です。
構造や権利、管理の実態など未確認の項目は、登記簿や総会議事録など公的資料で確かめましょう。
- 建物の構造や土地の権利形態を重要事項説明書と登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 割高診断はサンプル2件の参考値である点を踏まえて再確認する
- 家賃相場を複数の賃貸情報サイトで最新確認する
- 高潮リスクを区のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例207件と実際の売買価格を比較する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません（確認と価格妥当性は別だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,000円
- 84,000円
この棟の家賃中央値（86,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 1.8% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下高井戸３－３－６（この棟から約73m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- プレールカテリーナ代田橋杉並区
- ブライズ方南町杉並区
- 藤和高円寺コープ杉並区
- グラツィア方南町杉並区
- ライオンズマンション荻窪第6杉並区
- プレールアパートメント芦花公園杉並区
