ライオンズマンション荻窪第6
ライオンズマンション荻窪第6（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築43年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区上荻1丁目17-8 |
|---|---|
| 交通 | 中央本線 荻窪駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 荻窪駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1983-09（築43年） |
| 総戸数 | 32 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション荻窪第6は、東京都杉並区上荻にある築43年・地上5階建て32戸の大京ブランドのマンションです。荻窪駅から徒歩2〜3分と近く、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が多く出ています。良い点と気になる点を事実データから中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション荻窪第6は、東京都杉並区上荻1丁目にあります。JR中央本線の荻窪駅まで徒歩2分、東京メトロ丸ノ内線の荻窪駅までは徒歩3分と、2つの路線を使える立地です。駅からの近さは、通勤や通学のしやすさ、入居者の見つけやすさにつながりやすい要素です。
この場所は「商業地域」という、お店やオフィスも建てやすい用途地域（土地の使い方のルール）にあたります。建蔽率（敷地に対して建てられる建物面積の割合）は80％、容積率（延べ床面積の割合）は500％で、防火地域にも指定されています。駅前らしい、建物が密集しやすいエリアだと分かります。
建物と管理
建物は1983年9月に完成し、2026年時点で築43年になります。地上5階建てで、総戸数は32戸です。構造は鉄筋コンクリート造、土地の権利は所有権です。築年数が経っているため、修繕の履歴や今後の修繕計画は、資料などで個別に確認する必要があります。
分譲したのは大京観光株式会社、管理をしているのは株式会社大京アステージです。「ライオンズマンション」は大京が長く手がけてきたブランドで、現在はオリックスグループの傘下にあります。全国に供給実績があり、中古での流通量も多いブランドです。ただし、この棟自体の修繕積立金や管理費の金額は、今回のデータには含まれていません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われておらず、件数が3件に満たないため「参考値」として扱います。この2件では、いずれも「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回り（家賃収入から経費を引いて計算した利回り）は3.46％、平均の提示価格は3080万円でした。診断が行われたのは2024年3月8日です。件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体が割高だと決めつけることはできません。
家賃のサンプルも2件で、中央値は117,000円、最も低いもので104,000円、最も高いもので130,000円でした。参考として、杉並区全体では診断件数193件のうち「危険（割高）」が99件と最も多く、平均の実質利回りは3.54％、平均提示価格は2399万円、家賃の中央値は85,000円でした。この棟の家賃水準は区全体の中央値より高めの数字ですが、サンプルが少ない点には注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から67メートルの地点（上荻１－１８－１３）にある地価公示のデータでは、令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,150,000円でした。前年の1,810,000円と比べて18.8％の変動率です。地価公示は国が毎年発表する土地の値段の目安で、実際の取引価格そのものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに229件あり、価格の中央値は2700万円、面積の中央値は30平方メートル、単価の中央値は1平方メートルあたり96.7万円でした。例えば2025年第4四半期には、荻窪の1LDK・35平方メートルが3900万円、荻窪の1LDK・45平方メートルが6400万円、上荻の1LDK・35平方メートルが4900万円で取引されています。間取りや築年数、時期によって価格に幅があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮についてのデータは取得できていません。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれています。
荻窪駅まで徒歩2〜3分と近く、通勤・通学のしやすさは強みです。
割高診断は2件のみの参考値で、家賃データも少なく断定はできません。
築43年のため、修繕計画や管理状況を個別に確認することをおすすめします。
- 管理費・修繕積立金の金額と修繕計画の内容を管理会社に確認する
- 現在の家賃・入居状況・空室期間を最新の資料で確認する
- 割高診断はサンプルが少ないため、複数の情報源で価格を確認する
- 高潮のハザードデータが無いため、区市の資料で別途確認する
- 周辺の取引事例と比べて、提示価格が妥当か自分でも判断する
- 築43年の建物なので、耐震診断や大規模修繕の履歴を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 130,000円
- 104,000円
この棟の家賃中央値（117,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 37.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上荻１－１８－１３（この棟から約67m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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