藤和高円寺コープ
藤和高円寺コープ（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺南3-56-1 |
|---|---|
| 交通 | JR中央線 高円寺駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 新高円寺駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1986-12（築39年） |
| 総戸数 | 51 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 藤和不動産（株） |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ（株） |
| 土地権利 | 旧法賃借権 |
この物件の解説（宅建士視点）
藤和高円寺コープは、東京都杉並区高円寺南にあるJR中央線高円寺駅徒歩3分のワンルームマンションです。1986年竣工・地上10階建・全51戸で、診断の件数4件はすべて安全・割安でした。権利は旧法賃借権のため、仕組みの確認が欠かせません。
立地と交通
藤和高円寺コープは、JR中央線高円寺駅から徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線新高円寺駅から徒歩9分の場所に建っています。2つの路線を使い分けられるため、新宿・中野方面や都心へのアクセスがしやすい立地です。高円寺駅周辺は商業地域に指定されており、駅前には店舗や飲食店、商業施設が多く集まっています。
所在地の用途地域は商業地域で、建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は80%、延床面積の上限を示す容積率は500%です。防火地域にも指定されており、建物の構造に一定の制限がかかる地域です。商業地域は住宅だけでなく店舗や事務所も混在しやすいため、周辺の雰囲気は重要事項説明書や現地確認で見ておくと安心です。
建物と管理
建物は1986年12月に竣工し、2026年で築40年を迎えています。地上10階建、総戸数51戸、構造はSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）です。分譲は藤和不動産、管理は三菱地所コミュニティが担当しており、大手の管理会社が入っている点は安心材料の一つといえます。
この物件の権利は「旧法賃借権」です。土地を所有せず、地主から土地を借りて建物だけを所有する仕組みで、地代の支払いや契約更新のルールが関わります。所有権の物件とは条件が異なり、融資の受けやすさなどにも影響するため、権利の内容は重要事項説明書と賃借権の契約書で必ず確認してください。
修繕計画や修繕積立金、管理費の詳細は今回のデータには含まれていません。築40年の建物は大規模修繕の実施状況が資産価値や住み心地に影響しやすいため、長期修繕計画書と管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての診断の件数は4件で、すべて「安全・割安」の判定でした。平均の実質利回り（家賃収入から管理費や税金などを引いた後、投資額に対する利益の割合）は4.61%、平均提示価格は1,505万円です。家賃は中央値78,500円、最小70,000円から最大86,000円でした（最終診断日2026年6月20日）。
同じ杉並区全体でみると、診断の件数193件のうち「危険（割高）」が99件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,399万円、家賃中央値は85,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より1.07ポイント高く、価格に対して家賃が見込みやすい傾向がうかがえますが、診断の件数が4件と少ないため、今後の診断結果で傾向が変わる可能性もあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から78m離れた地価公示地点の令和8年の価格は1m²あたり1,850,000円で、前年の1,590,000円から16.4%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で426件あり、価格の中央値は2,400万円、1m²あたりの単価中央値は90万円、面積の中央値は30m²でした。件数が多く期間も幅広いため、エリア全体のおおまかな目安として参考にできます。
例えば2025年第4四半期の大和町では、35m²・1LDK・2016年築の部屋が4,800万円、同じ大和町の2006年築の部屋が2,100万円で取引されました。高円寺北の2021年築・1K・20m²の部屋は2,900万円でした。これらはあくまで周辺一帯の実例で、この棟自体の取引価格ではない点に注意してください。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤は「やや液状化しやすい」、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされています。浸水や液状化のリスクは契約前に杉並区のハザードマップや重要事項説明書の記載で必ず確認してください。
藤和高円寺コープは高円寺駅徒歩3分の立地ですが、権利は旧法賃借権のため仕組みの確認が必須です。
診断4件はすべて安全・割安でエリア平均より利回りが高めですが、件数が少なく傾向が変わる可能性もあります。
地価は前年より16.4%上昇し商業地域ですが、洪水想定や液状化リスクはハザードマップで確認してください。
- 権利が旧法賃借権であることを重要事項説明書と契約書で確認する
- 地代や更新料の条件を売主・管理会社に確認する
- 長期修繕計画書と総会議事録で修繕の実施状況を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を最新の管理規約で確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mと液状化リスクをハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例とこの棟の実際の取引価格の差を比較する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.07ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.61%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より1.07ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 82,000円
- 75,000円
- 70,000円
この棟の家賃中央値（78,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 7.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高円寺南３－５８－２９（この棟から約78m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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