中野弥生町スカイハイツ
中野弥生町スカイハイツ（東京都 中野区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中野区弥生町5-23-7 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ方南支線 中野富士見町駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 新中野駅 徒歩16分 |
| 築年 | 1982-06（築44年） |
| 総戸数 | 123戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | RC |
| 建物管理会社 | (株)長谷工コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都中野区弥生町にある中野弥生町スカイハイツは、中野富士見町駅徒歩3分の築44年・RC造123戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら安全・割安判定が中心で、地価は上昇傾向ですが洪水・液状化リスクも確認が必要です。
立地と交通
中野弥生町スカイハイツは東京都中野区弥生町5-23-7にあります。東京メトロ方南支線の中野富士見町駅まで徒歩3分と駅近で、丸ノ内線の新中野駅も徒歩16分で使えます。2つの路線を使い分けられる点は通勤・通学の面で安心材料と言えます。
国交省のデータでは、近くの地価公示地点は第一種低層住居専用地域（低い建物しか建てられない静かな住宅地という意味です）となっています。一方で棟自体がある場所の用途地域は第1種住居地域とされており、同じエリアでも区画によって建物の建てやすさが違う可能性があります。正確な用途地域は区役所の都市計画課で確かめてください。
建物と管理
竣工は1982年6月で、築44年になります。7階建・総戸数123戸のRC造（鉄筋コンクリート造という意味です）で、権利は所有権です。管理会社は株式会社長谷工コミュニティが入っています。
築44年ということもあり、これまでの大規模修繕の実施履歴や、今後の長期修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。また分譲会社の情報も今回は確認できていないため、登記簿や重要事項説明書で確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として見てください。内訳は安全・割安が2件で、平均実質利回りは4.6%、平均提示価格は1125万円でした。家賃は2件のサンプルで48,000円から56,000円、中央値は52,000円です（最終診断日2025年3月4日）。
中野区全体では142件の診断があり、危険（割高）が69件、注意が24件、安全・割安が49件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.58%、平均提示価格は2726万円、家賃中央値は95,300円です。この棟の2件は、エリア平均より利回りが高く提示価格が低いため安全・割安側に出ていますが、件数が少ないのであくまで参考として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から230m離れた地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり806,000円となっており、前年の746,000円から8%上昇しています。建蔽率60%・容積率150%で、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで501件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、和田地区の1K・20平方メートルで1900万円（築2008年）、同じく1K・20平方メートルで2400万円（築2002年）、2K・25平方メートルで880万円（築1970年）という事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100未満という緩やかな低地という意味です）、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、区のハザードマップで確かめてください。浸水や液状化のリスクは実際の被害の大きさに直結するため、購入前に自治体窓口で詳しい資料を確認することをおすすめします。
中野富士見町駅徒歩3分と駅近ですが、築44年のため修繕計画の確認が欠かせません。
棟の診断は2件のみの参考値で、エリア平均より利回りが高く割高感は低めに見えます。
地価は上昇傾向ですが、洪水・液状化のリスクもあるため自治体資料で必ず確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で修繕履歴を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の見通しを確認する
- 家賃は2件の参考値のため自分で複数の賃貸情報を確認する
- 洪水・液状化のハザードマップを区の窓口で確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 現在の入居状況（空室か賃貸中か）を売主に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中野区）
相場（3.58%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.02ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.6%）は、東京都 中野区相場（3.58%）より1.02ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中野区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 56,000円
- 48,000円
この棟の家賃中央値（52,000円）は、東京都 中野区の周辺相場中央値（95,300円）より 45.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／弥生町５－９－２６（この棟から約230m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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