新中野スカイレジテル
新中野スカイレジテル（東京都 中野区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築33年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中野区本町5丁目35-11 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 新中野駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ丸ノ内方南線 中野富士見町駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1992-12（築33年） |
| 総戸数 | 53戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 帝都殖産株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本住宅管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
新中野スカイレジテル（東京都中野区本町5丁目）は、東京メトロ丸ノ内線新中野駅と中野富士見町駅から徒歩7分の1992年築ワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定もあり、地価の動きや管理状況とあわせて宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
新中野スカイレジテル（中野区本町5丁目）は、東京メトロ丸ノ内線「新中野駅」と、同じく東京メトロの支線である方南町方面の「中野富士見町駅」のどちらからも徒歩7分です。2つの駅を使い分けられる立地は、通勤や通学の経路に選択肢を持たせやすい点がメリットです。
この場所は近隣商業地域（住宅と店舗がどちらも建てられる地域という意味です）に指定され、建蔽率80％・容積率400％と、比較的大きな建物を建てやすい条件です。防火地域にも指定されているため、周辺は建物が密集しやすいエリアと考えられます。
住所は中野区本町5丁目で、市街化区域（都市計画で街づくりを進める区域という意味です）に含まれています。駅までの道のりや周辺の商店街の雰囲気は、資料だけでは分からない部分なので、現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1992年12月に竣工した鉄筋コンクリート造の10階建てで、総戸数は53戸、権利形態は所有権です。築34年が経過しており、今後は大規模修繕工事の時期や内容が、資産価値や維持費に大きく影響してきます。
分譲は帝都殖産株式会社、管理は日本住宅管理株式会社が担当しています。ただし長期修繕計画の内容や修繕積立金の残高は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録や重要事項調査報告書を取り寄せて確かめてください。
築34年のRC造（鉄筋コンクリート造という意味です）マンションは、配管や外壁の劣化が進みやすい時期にあたります。過去にどのような修繕を行ってきたか、次回の修繕計画はいつかという点は、売主や管理会社に直接問い合わせて確認する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件と件数が少なく、参考値として扱ってください。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で判定が分かれています。平均実質利回りは3.89％、平均提示価格は1630万円でしたが、判定が分かれている背景には提示価格や想定家賃の違いが影響している可能性があり、この件数だけで割高か割安かを断定することはできません。
家賃は中央値64,500円（62,000円〜67,000円の範囲、2件分のデータ）でした。参考として中野区全体では142件の診断があり、「危険（割高）」69件、「注意」24件、「安全・割安」49件という内訳です。平均実質利回り3.58％、平均提示価格2726万円、家賃中央値95,300円となっています。棟のサンプルが少ないことを踏まえ、エリア全体の傾向とあわせて見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から156メートルの地点にある地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,620,000円で、前年の1,380,000円から17.4％上昇しています。短期間での上昇率が大きいため、今後も同じペースで上がり続けると決めつけず、複数時点のデータで動きを確認することが大切です。
周辺の取引事例は946件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2850万円、単価の中央値は1平方メートルあたり105万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば和田地区の1Kで1900万円（20平方メートル、2025年第4四半期、築2008年）や2400万円（20平方メートル、2025年第4四半期、築2002年）という事例があります。一方で2K・25平方メートル・築1970年の物件は880万円という事例もあり、築年数や面積によって価格差が大きいことが分かります。
ハザード面では、洪水浸水想定はなく、地形はローム台地で液状化しにくいとされています。高潮に関するデータは今回取得できていないため、気になる場合は自治体のハザードマップで確かめてください。
割高診断は参考値（2件）で、危険・安全が1件ずつと判定が割れています。
地価は17.4％上昇していますが、短期の動きだけで将来の値上がりは断定できません。
築34年で管理状態の詳細は不明なため、修繕計画を資料で必ず確認してください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 重要事項調査報告書で管理費・滞納状況を確認する
- 家賃サンプルが2件のみのため、他の賃貸事例も調べる
- 地価上昇率17.4％が一時的か継続的か複数年で確認する
- 周辺取引事例946件のうち、同じ面積・築年の物件と比較する
- 高潮ハザードは未取得のため自治体マップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認が揃うことと価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中野区）
相場（3.58%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.31ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.89%）は、東京都 中野区相場（3.58%）より0.31ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中野区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 67,000円
- 62,000円
この棟の家賃中央値（64,500円）は、東京都 中野区の周辺相場中央値（95,300円）より 32.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本町４－３７－２５（この棟から約156m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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