ラグジュアリーアパートメント中野坂上
ラグジュアリーアパートメント中野坂上（東京都 中野区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中野区中央２丁目１８−２３ |
|---|---|
| 交通 | 中野坂上駅 徒歩4分 ／ 東中野駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2005-09（築21年） |
| 総戸数 | 32戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | リバァイアンス |
この物件の解説（宅建士視点）
ラグジュアリーアパートメント中野坂上は、東京都中野区中央にある築21年・11階建て32戸のマンションです。中野坂上駅徒歩4分、東中野駅徒歩9分の立地で、割高診断は1件のみの参考値ですが、中野区全体では「危険（割高）」の判定が目立つエリアです。管理会社はリバァイアンスです。
立地と交通
ラグジュアリーアパートメント中野坂上は、東京都中野区中央にある、2005年9月竣工・11階建て、総戸数32戸のマンションです。中野坂上駅まで徒歩4分、東中野駅まで徒歩9分という立地で、2つの駅を行き先や時間帯に合わせて使い分けられます。駅からの近さは、入居者を探すときにも強みになりやすい要素です。
周辺は近隣商業地域（店と住宅が混ざる地域）に指定され、建蔽率（土地に対して建てられる建物の割合）80％、容積率（延べ床面積の割合）400％です。防火地域（火災対策の規制がある地域）の指定もあります。商業施設や生活に必要な店が集まりやすいと考えられますが、実際の買い物環境や人通りは今回のデータに無いため、現地で確認してください。
建物と管理
この建物は2005年9月に竣工し、築21年になります。11階建てで総戸数は32戸です。建物の構造や土地の権利（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。築年数が進むと、設備の更新時期も気になるポイントです。
管理会社はリバァイアンスです。ただし、清掃の頻度や修繕積立金の状況、過去の大規模修繕の実施時期など、管理の実際の様子は今回のデータには含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、実際の管理の状態を確認することが大切です。管理の質は、建物の資産価値を長く保てるかどうかにも関わります。
割高診断から見た相場ポジション
当社の割高診断では、この棟について1件の診断が行われています。件数が3件未満のため、参考値としてご覧ください。この1件の判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.31％、平均提示価格は2950万円、家賃は92,000円という結果です。最終診断日は2023年6月24日で、やや前の情報のため、現在の賃料や販売価格は管理会社や賃貸サイトなどで改めて確認してください。
中野区全体では142件の診断が行われており、判定の内訳は「危険（割高）」69件、「注意」24件、「安全・割安」49件で、エリア全体でも「危険（割高）」が最も多くなっています。エリアの平均実質利回りは3.58％、平均提示価格は2726万円、家賃中央値は95,300円でした。この棟の利回り3.31％はエリア平均の3.58％より低く、家賃92,000円もエリアの家賃中央値95,300円よりやや低い結果です。ただし棟の診断は1件のみなので、この比較も参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示（国が毎年公表する土地の価格の調査）地点（東中野1-6-4、本棟から233m）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,420,000円で、前年の1,190,000円から19.3％上がっています。これは地点の地価の動きであり、このマンションの売買価格が同じように動くとは限りません。用途地域は近隣商業地域で、防火地域の指定もあります。
周辺の取引事例は906件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3100万円、単価の中央値は1平方メートルあたり113.55万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、20平方メートルの1Kが2600万円、30平方メートルの1DKが4200万円、40平方メートルの1LDKが5300万円で取引されています。広さや間取りによって価格差が大きいため、この棟に近い広さの事例を個別に探して比べることをおすすめします。
ハザード情報では、洪水の浸水想定（想定される浸水の深さ）が0.5〜3m、地盤は「やや液状化しやすい」（地震で地面が液体のようになりやすい）とされ、地形は谷底低地（周りより低い谷のような地形）です。低地特有のリスクがあるため、購入前に自治体のハザードマップで詳しい想定範囲や、建物の階数ごとの影響を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには8件の評価が集まり、評点は3.5となっています。具体的にどんな点が良いと感じられているか、どんな点が気になると感じられているかは今回のデータには含まれていないため、マンションレビューの該当ページで実際の内容を確認してください。
中野坂上駅徒歩4分で便利ですが、割高診断の件数は1件のみで参考値にとどまります。
建物の構造・権利・管理の詳細は非公開の部分が多く、重要事項説明書や管理組合資料での確認が欠かせません。
浸水想定や液状化のリスクがあるため、購入前にハザードマップでの確認をおすすめします。
- 建物の構造や土地の権利を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 現在の賃料・入居状況を管理会社や賃貸サイトで確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクの詳細を確認する
- 近隣の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- マンションレビューの口コミ内容を実際に読んで確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中野区）
相場（3.58%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.27ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 中野区相場（3.58%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中野区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
この棟の家賃中央値（92,000円）は、東京都 中野区の周辺相場中央値（95,300円）より 3.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東中野１－６－４（この棟から約233m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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