サンテミリオン練馬駅前
サンテミリオン練馬駅前（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築28年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区練馬1丁目21-8 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 練馬駅 徒歩3分 ／ 西武池袋線 練馬駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1998-07（築28年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社京和建物 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
サンテミリオン練馬駅前は、練馬区練馬1丁目に立つ築28年・31戸のワンルームマンションです。都営大江戸線と西武池袋線の練馬駅から徒歩3分の駅近物件で、宅建士の視点から立地・建物・価格の妥当性を中立に解説します。
立地と交通
所在地は東京都練馬区練馬1丁目21-8で、都営大江戸線と西武池袋線の両方の練馬駅から徒歩3分という駅近の立地です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の経路を状況に合わせて選びやすく、乗り換えの柔軟性は日々の暮らしやすさにつながりやすい点です。
この場所は商業地域に指定され、建蔽率80%・容積率500%という比較的高い建築のルールが定められています。商業地域は店舗やオフィスが集まりやすい地域という意味です。周辺の開発動向や今後の街並みの変化は今回のデータに無いため、練馬区の都市計画図や地区計画の資料で確かめてください。
建物と管理
建物は1998年7月竣工で築28年、地上7階建て全31戸のRC造（鉄筋コンクリート造という意味です）で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社京和建物、管理会社は日本ハウズイング株式会社で、分譲から管理まで一体で担われてきた棟であることが分かります。
大規模修繕の実施時期や修繕積立金の残高、直近の修繕工事の内容など、管理体制の詳しい内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。築28年という年数を踏まえると、修繕の履歴や今後の計画は購入判断の重要な材料になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均提示価格は2155万円、平均実質利回りは3.42%です。実質利回りとは、諸費用も含めた支出に対する収益の割合という意味です。診断件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
練馬区全体では診断193件のうち「危険（割高）」が97件、「注意」が30件、「安全・割安」が66件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均提示価格は1945万円、平均実質利回りは3.71%です。この棟の提示価格はエリア平均より高く、利回りはエリア平均より低い水準にあります。
家賃中央値は棟が73,500円（家賃サンプル2件のため参考値）、エリアが73,100円で大きな差はありません。提示価格と利回りの差は、家賃よりも価格側の違いによるところが大きいとみられますが、実際の賃貸条件は部屋ごとに異なるため、賃貸サイトや管理会社に現況を確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から104m地点の地価公示（練馬１－１９－３、令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,260,000円で、前年の1,140,000円から10.5%上昇しています。用途地域は商業地域、防火地域に指定されており、地価の上昇は周辺の需要の強さを示す一つの材料です。ただし地価公示は1地点の値であり、この棟そのものの価格を直接表すものではありません。
周辺の取引事例は504件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2300万円、単価中央値は1平方メートルあたり92万円、面積中央値は25平方メートルです。例として中村北地区で2100万円・20平方メートル・1K・2002年築という取引がありました。面積や築年が異なる事例を含むため、条件をそろえて比較する必要があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは国の公開データに基づく目安であり、実際の災害リスクの詳細や避難の方法は自治体のハザードマップと防災情報でも確かめてください。
練馬駅徒歩3分の好立地ですが、診断は参考値で2件とも危険（割高）でした。
地価は10.5%上昇していますが、修繕履歴など管理の詳細は売主への確認が必要です。
提示価格はエリア平均より高めで、周辺取引504件とも照らして妥当性を自分で確かめたいです。
- 大規模修繕計画と修繕積立金の残高を管理会社に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 重要事項説明書で管理費・修繕積立金の金額を確認する
- 家賃サンプルが少ないため、他の賃貸事例も自分で調べる
- 診断件数が少ないため、価格の妥当性を複数の情報源で確かめる
- 周辺の取引事例504件と比較して価格交渉の余地を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.29ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.42%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.29ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 74,000円
- 73,000円
この棟の家賃中央値（73,500円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 0.3% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／練馬１－１９－３（この棟から約104m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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