菱和パレス練馬
菱和パレス練馬（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区練馬3丁目17-8 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋・豊島線 練馬駅 徒歩5分 ／ 都営大江戸線 豊島園駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1990-10（築36年） |
| 総戸数 | 58戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都練馬区にある菱和パレス練馬は、練馬駅徒歩5分・豊島園駅徒歩6分の立地にある1990年築・58戸のRC造マンションです。割高診断は参考値ながら危険（割高）の判定が出ており、エリア平均との比較材料としてご覧ください。
立地と交通
菱和パレス練馬は東京都練馬区練馬3丁目にあり、西武池袋・豊島線の練馬駅まで徒歩5分、都営大江戸線の豊島園駅まで徒歩6分と、2路線を使える立地です。通勤や通学で複数路線を使い分けたい人には便利な位置と言えます。
建物がある練馬3丁目は用途地域が第１種住居地域で、市街化区域に含まれます。一方、近くの地価公示地点（豊玉北、棟から270m）は商業地域の数値で、建物そのものの用途地域とは異なる地点のデータです。周辺の用途地域の詳細は、役所の都市計画課で確認してください。
建物と管理
この建物は1990年10月に竣工し、築36年が経過した鉄筋コンクリート造（RC造、鉄とコンクリートで作られた丈夫な構造のこと）です。地上5階建で総戸数は58戸、権利形態は所有権です。管理会社は日本ハウズイングが担当しています。
分譲時の会社名やブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕積立金の額や長期修繕計画の内容も今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われていないため、参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.73%、平均提示価格は1560万円、家賃の中央値は64,000円（63,000円〜65,000円の2件）です。件数が少ないため、この数字だけで棟全体の価格が高いと断定はできません。
練馬区全体では193件の診断があり、危険（割高）97件、注意30件、安全・割安66件という内訳です。エリアの平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円でした。この棟の平均提示価格はエリア平均より低めですが、家賃水準も低いため、利回りの差を単純に比較することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から270m離れた豊玉北６－１－８の地価公示地点（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり2,030,000円で、前年の1,830,000円から10.9%上昇しました。ただしこの地点は商業地域で建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されており、建物周辺の第１種住居地域とは条件が異なる点に注意してください。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は462件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として中村北地区の2025年第4四半期の取引では、1K・20平方メートル・2002年築で2100万円、1DK・30平方メートル・1985年築で1400万円などがありますが、面積や築年がこの棟と異なるため、個別に不動産会社へ査定を依頼して確かめてください。
国の調査によると、この地点周辺は洪水浸水想定区域に入っておらず、地盤はローム台地で液状化はしにくいとされています。防災面の基礎情報として参考になりますが、実際の購入検討時はハザードマップを自治体窓口で改めて確認してください。
練馬駅・豊島園駅の2路線が使え、築36年・58戸のRC造マンションです。
割高診断は2件のみで参考値ですが、2件とも危険（割高）判定でした。
エリア平均より提示価格は低めですが、家賃水準も低く利回り差は不明です。
- 重要事項説明書で分譲会社・用途地域を確認する
- 総会議事録と長期修繕計画で修繕積立金を確認する
- 登記簿で建物構造や権利関係を確認する
- 管理会社に空室状況や賃貸実績を確認する
- 地価公示地点は270m離れているため現地の用途地域を確認する
- 取引事例の面積・築年が異なるため個別に査定を取る
- これらが揃っても買ってよいとは限りません。価格が妥当とは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-22確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.02ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.73%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.02ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
- 63,000円
この棟の家賃中央値（64,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 12.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊玉北６－１－８（この棟から約270m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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