ダイナシティ練馬桜台
ダイナシティ練馬桜台（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 練馬区豊玉上2-21-9 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 桜台駅 徒歩3分 ／ 西武池袋線 練馬駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2007-08（築19年） |
| 総戸数 | 27戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | (株)東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ダイナシティ練馬桜台は、東京都練馬区豊玉上にある2007年8月竣工・地上10階建て・全27戸の投資用ワンルームマンションです。桜台駅徒歩3分、練馬駅徒歩6分の立地で、割高診断の参考値は1件のみ。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
ダイナシティ練馬桜台は、西武池袋線の桜台駅から徒歩3分、同じ西武池袋線の練馬駅からも徒歩6分という立地にあります。一つの路線で二つの最寄り駅を選べるため、通勤・通学のルートに幅を持たせやすい場所です。池袋や新宿方面へのアクセスがしやすく、単身者向けの賃貸需要が見込まれるエリアといえます。所在地は練馬区豊玉上2-21-9です。
近くの地価公示地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。なお本棟自体の所在地は商業地域（市街化区域）であり、地価公示地点とは用途地域が異なる点に注意してください。周辺は低中層の住宅と商業が混在するエリアです。
建物と管理
本棟は2007年8月に竣工し、2026年時点で築19年です。地上10階建て・総戸数27戸の鉄筋コンクリート造マンションで、権利形態は所有権です。総戸数27戸は比較的小規模な規模感といえます。管理会社は東急コミュニティーが担っています。
分譲会社やブランド名は今回のデータに含まれていないため、分譲時の販売会社や施工会社を知りたい場合は重要事項説明書か登記簿で確かめてください。築19年の建物の修繕状況や管理組合の運営実態も分からないため、総会議事録と長期修繕計画を売主に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため「参考値」として見る必要があります。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は3600万円、平均実質利回りは3.14%、想定される家賃は120,000円（1件のサンプル）でした。
練馬区全体の診断は194件あり、「危険（割高）」が97件、「注意」が31件、「安全・割安」が66件で、こちらも危険（割高）が最多でした。平均提示価格は1950万円、平均実質利回りは3.71%、家賃中央値は73,200円です。本棟の提示価格はエリア平均より高く、利回りはやや低い値ですが、診断が1件の参考値であることを踏まえ、この数字だけで棟全体を判断しないでください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から173m離れた地価公示地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり628,000円、前年の581,000円から8.1%上昇しました。ただしこれは地価公示地点の数字であり、本棟そのものの資産価値が同じ比率で動くとは限りません。
周辺（豊玉上など）の取引事例は504件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格中央値2300万円、単価中央値92万円/m²、面積中央値25m²でした。例えば2025年第4四半期には、1K・25m²で1400万円、1R・20m²で650万円という取引例もあります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは安心材料の一つですが、将来にわたって安全を保証するものではないため、最新の区のハザードマップでも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、評点4（5点満点）、件数7件という情報があります。具体的にどんな点が良い、またはどんな点が気になるとされているかは今回のデータに含まれていないため、詳しく知りたい方はマンションレビューの該当ページで確かめてください。
診断は1件のみの参考値で判定は「危険（割高）」。エリア全体も危険が最多でした。
地価公示は1年で8.1%上昇していますが、将来の値上がりを約束するものではありません。
築19年・27戸の物件で、修繕や管理の実態は書類で確かめることが欠かせません。
- 重要事項説明書で分譲会社や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 築19年の配管や外壁の修繕履歴を管理会社に確認する
- 診断件数が1件のみなので他の売買事例とも比較する
- 現在の入居状況や賃料を最新の募集情報で確認する
- 周辺の地価変動や取引事例を自分でも調べて確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.57ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.14%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.57ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
この棟の家賃中央値（120,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 63.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／桜台４－１４－９（この棟から約173m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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