クリオ石川台壱番館
クリオ石川台壱番館（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区石川町2丁目2番6号 |
|---|---|
| 交通 | 東急池上線 石川台駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1991-07（築35年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 明和地所株式会社 |
| 建物管理会社 | 明和地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
クリオ石川台壱番館は、東京都大田区の東急池上線石川台駅から徒歩6分に立つ、1991年竣工・築35年・42戸のワンルーム向け分譲マンションです。分譲は明和地所、管理は明和地所コミュニティです。割高診断は参考値1件のみで、相場の位置づけは今後のデータ次第です。宅建士視点で建物と周辺情報を整理しました。
立地と交通
クリオ石川台壱番館は、東京都大田区石川町2丁目2番6号に位置する分譲マンションです。最寄りは東急池上線の石川台駅で、徒歩6分の距離にあります。駅までの近さは、通勤や通学のしやすさを考えるときの目安になります。周辺の道路状況や坂の有無など、実際の歩きやすさは現地で確認するとよいでしょう。
建物がある場所の用途地域は第１種中高層住居専用地域で、市街化区域に含まれます。国交省のデータでは、この周辺は洪水の浸水想定がなく、液状化しにくいローム台地という地形とされています。ただし高潮に関するデータは今回ありませんので、最新のハザードマップで状況を確かめてください。
建物と管理
建物は1991年7月に竣工した鉄筋コンクリート造で、現在の築年数は35年です。地上5階建てで、総戸数は42戸、権利形態は所有権です。所有権とは、部屋を自分の財産として持てる権利のことです。築年数が経っている分、設備の更新状況は個別に確認しておきたい点です。
分譲したのは明和地所株式会社で、管理は明和地所コミュニティ株式会社が担っています。明和地所は「クリオ」ブランドで首都圏にマンションを分譲し、資産価値や長期修繕への取り組みを重視する姿勢で知られる会社です。ただし、この棟の実際の修繕計画や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱い、断定はできません。この1件の判定は「注意」で、平均実質利回りは4.02%、平均提示価格は1,250万円でした。家賃は中央値60,000円ですが、これもサンプルが1件分のデータです。最終診断日は2024年12月26日です。
比べて、大田区全体では診断の件数が252件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした。判定の内訳は危険（割高）114件、注意44件、安全・割安91件、判定不能3件です。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,500円でした。この棟の数字は1件分の参考値なので、エリアの傾向とそのまま比べて判断しないよう注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から215m離れた南千束3-25-5の地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり749,000円でした。前年の686,000円から9.2%上昇しています。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%、容積率100%、準防火地域です。この地点は建物自体の用途地域（第１種中高層住居専用地域）とは異なるため、同じ基準で比べないよう注意してください。
周辺の取引事例は233件（2024年第1四半期から2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は95万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、南雪谷で1000万円・25平方メートルの1R（1985年築）、東玉川で1200万円・30平方メートルの1R（1968年築）、南千束で2100万円・20平方メートルの1K（2005年築）という取引がありました。
ハザードについては、洪水の浸水想定がなく、地盤も液状化しにくいローム台地とされています。これは周辺データによるもので、建物そのものの耐震性や個別の災害リスクまでは分からないため、ハザードマップや建物の耐震診断書で確かめてください。
診断は参考値1件のみで、大田区全体は「危険（割高）」が最多ですが本棟は「注意」でした。
築35年・42戸・RC造で、管理の実態は総会議事録などで確認が必要です。
地価は前年比9.2%上昇、ハザードは洪水なし・液状化しにくいですが個別確認を。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 家賃60,000円の設定が今の賃貸市場に合うか複数の相場情報で確認する
- 大田区の診断252件の内訳を踏まえ、提示価格の妥当性を個別に確認する
- 地価公示地点と建物の用途地域が異なる点を登記簿や都市計画図で確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が割高でないか複数の方法で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-21時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「クリオ」ブランドで首都圏マンションを分譲する不動産会社。資産価値・長期修繕への取り組みを重視する姿勢で知られる。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 2.7点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-01確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.5ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.02%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.5ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 30.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南千束３－２５－５（この棟から約215m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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