アイル大森壱番館
アイル大森壱番館（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区大森北1丁目22-11 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 大森駅 徒歩6分 ／ 京浜急行電鉄本線 大森海岸駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2014-01（築12年） |
| 総戸数 | 46戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 南海ビルサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アイル大森壱番館は東京都大田区大森北にある2014年築・13階建・46戸の投資用ワンルームマンションです。大森駅徒歩6分の立地で、割高診断や地価の変動データをもとに宅建士の視点で相場感を解説します。
立地と交通
アイル大森壱番館は東京都大田区大森北1丁目にあります。最寄りはJR京浜東北線の大森駅で、徒歩6分です。京浜急行電鉄本線の大森海岸駅も使え、こちらは徒歩9分です。2つの路線が使える点は、通勤や通学の選択肢を広げます。
周辺の地価公示（国が決める土地の値段の目安）では、棟から224m離れた地点で1平方メートルあたり136万円となっており、前年の119万円から14.3%上がっています。用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、容積率は500%です。地価の動きは土地の需要を示す材料の一つですが、今後も同じ傾向が続くとは言えません。
駅からの距離や路線の数は賃貸需要に関わる要素ですが、実際の入居率や周辺の競合物件の状況は今回のデータに含まれていません。これらは賃貸募集を行う管理会社や仲介会社に直接確認するとよいでしょう。
建物と管理
建物は2014年1月に竣工し、2026年時点で築12年です。鉄筋コンクリート造の13階建で、総戸数は46戸、権利形態は所有権です。管理会社は南海ビルサービス(株)が入っています。
長期修繕計画や修繕積立金の金額、直近の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていません。これらは建物の将来的な維持費に関わる重要な情報なので、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
分譲時のブランド名や分譲会社の情報もデータに無いため、当時の販売資料や登記簿で確認することをおすすめします。築12年という年数は、建物の老朽化が本格化する前の段階ともいえますが、実際の劣化状況は目視だけでは判断できないため、専門家による建物状況調査（インスペクション）の実施状況も合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、判定の内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が2件でした。件数としては多い判定は「安全・割安」ですが、3件のうち1件は割高と出ており、評価が割れています。
平均実質利回りは3.53%で、大田区全体の平均（同じく3.53%）とほぼ同じ水準です。平均提示価格は2473万円、家賃の中央値は86,000円で、エリア全体の中央値85,300円と大きな差はありません。大田区全体では診断250件のうち「危険（割高）」が114件で最も多く、この棟の傾向とは必ずしも一致していません。
診断件数が3件とまだ少ないため、この結果だけで棟全体の価格が妥当かどうかを決めつけることはできません。同じ棟や同じ間取りの別の部屋についても、最新の提示価格と賃料を個別に確認したうえで判断することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は673件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として2025年第4四半期の大森北の1Kで3300万円・25平方メートルの事例があり、面積が近い物件として参考になります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、高潮は0.5m以上1m未満とされています。地形は三角州・海岸低地で、液状化しやすい地域とされています。これらは災害が起きた場合の想定であり、実際に被害が出るかどうかを示すものではありません。購入前に自治体が公開するハザードマップで最新の情報を確認してください。
用途地域は商業地域で市街化区域に含まれており、防火地域にも指定されています。これは建物を建てる際のルールに関わる区分で、将来の建て替えや周辺開発の方向性にも影響する可能性がありますが、具体的な開発計画は今回のデータに無いため、区の都市計画担当窓口で確認するとよいでしょう。
利回りはエリア平均と同水準で、割高診断も判定が分かれており即断できません。
地価は上昇傾向ですが、液状化や高潮のリスクもあるため両面を確認する必要があります。
修繕計画や管理の実態はデータに無く、購入前に管理組合資料での確認が欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕積立金を管理組合の議事録で確認する
- 重要事項説明書で権利関係や構造を確認する
- 現在の賃料と入居率を売主・管理会社に確認する
- 自治体のハザードマップで最新の浸水・液状化情報を確認する
- 周辺の取引事例673件を複数比較し価格の妥当性を確認する
- 建物状況調査（インスペクション）の実施履歴を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認が揃うことと価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.01ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.53%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.01ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 86,000円
- 81,500円
この棟の家賃中央値（86,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森北１－３０－２（この棟から約224m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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