山王アーバンライフ
山王アーバンライフ（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築52年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区山王2-1-8 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 大森駅 徒歩1分 ／ 京急本線 大森海岸駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1974-07（築52年） |
| 総戸数 | 232戸 |
| 階数 | 地下1階付12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 帝石不動産(株) |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
山王アーバンライフは東京都大田区山王にあり、JR京浜東北線大森駅から徒歩1分という駅近の立地にある築52年のワンルームマンションです。総戸数232戸で管理会社は日本ハウズイング、割高診断はまだ2件の参考値ですが、家賃や周辺地価の動きを宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
山王アーバンライフは東京都大田区山王2-1-8に位置し、JR京浜東北線の大森駅までは徒歩1分という駅前の立地にあります。京急本線の大森海岸駅へも徒歩12分の距離があり、JRと京急の両方の路線を使い分けられる点は通勤や通学の選択肢を広げてくれます。大森駅は京浜東北線が利用できる駅で、都心方面への移動もしやすい立地です。
大森駅から徒歩1分という近さは、入居者を募集する際の強みになりやすい条件です。一方で、駅や線路に近いことによる音や振動の感じ方は人によって差があり、今回のデータには具体的な数値がありません。実際にどの程度気になるかは、平日と休日の両方で内見し、昼と夜の時間帯も含めて自分の耳で確かめてください。
建物と管理
建物は1974年7月に竣工し、2026年時点で築52年が経過しています。地下1階付12階建てで総戸数は232戸あり、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくりのことです）となっています。権利形態は所有権で、分譲した会社は帝石不動産、管理を担当しているのは日本ハウズイングです。
築52年とかなり年数が経っている建物のため、これまでに大規模修繕がどの程度行われてきたか、そして今後の修繕計画がどうなっているかは、購入を考えるうえでとても重要なポイントです。これらは今回のデータには含まれていないので、管理組合が作成している総会議事録と長期修繕計画書を、売主や管理会社に見せてもらって確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2023年11月24日時点でわずか2件しか行われていないため、数字はあくまで参考値として読んでください。2件とも判定は「注意」となっており、平均実質利回りは4.23%、平均提示価格は1400万円でした。家賃については中央値が66,500円で、最も安いもので65,000円、最も高いもので68,000円という結果でした。
同じ時期の大田区全体では249件の診断が行われており、もっとも多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は111340万円という結果でした。山王アーバンライフの数字は件数が少なく参考値にとどまるため、このエリア全体の傾向とそのまま比べて優劣を判断することはできません。今後診断の件数が増えれば、数字の見え方が変わる可能性もあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から105メートル離れた山王２－５－１０の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,560,000円という価格が示されており、前年の2,330,000円から9.9%の上昇となっています。用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限にかかわる容積率は500%、さらに防火地域にも指定されています。
周辺の取引事例を見ると、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの653件で、価格の中央値は2400万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期に大森北で取引された1Kの25平方メートルの部屋は3300万円でした。ただしこれらの事例は面積や間取り、築年がそれぞれ異なるため、そのまま山王アーバンライフの価格が妥当かどうかの判断材料として使うことはできません。
ハザード情報では、このエリアの洪水浸水想定は「なし」とされていますが、地盤は砂州・砂礫州という成り立ちで「やや液状化しやすい」とも記されています。実際の地震時の揺れやすさや、建物にどのような液状化対策が施されているかについては今回のデータにはないため、自治体が公開しているハザードマップと、建物の地盤調査報告書をあわせて確かめてください。
大森駅徒歩1分の立地は強みですが、築52年の修繕状況は要確認です。
割高診断はわずか2件の参考値のため、数字だけで判断しないでください。
地価は上昇傾向でも液状化リスクがあり、地盤面の確認も欠かせません。
- 大規模修繕の実施履歴と長期修繕計画を管理組合に確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と滞納状況を重要事項説明書で確認する
- 地震・液状化への構造対策を建築図面や調査報告で確認する
- 線路や駅前の音・振動を昼夜の内見で実際に確認する
- 賃貸募集時の想定家賃と空室期間を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません。価格が妥当かは別の問題だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.7点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-22確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.71ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.23%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.71ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 68,000円
- 65,000円
この棟の家賃中央値（66,500円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 22.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／山王２－５－１０（この棟から約105m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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