FORTIS大森
FORTIS大森（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区大森西5丁目13-13 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 大森町 徒歩4分 ／ 京急本線 梅屋敷 徒歩5分 |
| 築年 | 2007-04（築19年） |
| 総戸数 | 93戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 株式会社日商ハーモニー |
| 建物管理会社 | 株式会社クローバーコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
FORTIS大森は、東京都大田区大森西にある2007年築・SRC造6階建て93戸の投資用マンションです。京急本線「大森町」駅徒歩4分、「梅屋敷」駅徒歩5分の立地と、割高診断や地価・取引データを宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
FORTIS大森は、東京都大田区大森西五丁目にあります。最寄り駅は京急本線「大森町」駅で徒歩4分、「梅屋敷」駅からも徒歩5分とされており、2つの駅を使い分けられる立地です。用途地域は第一種住居地域（主に住宅のための地域を指す区分）で、周辺には住宅と商業施設が混在しています。
棟から195メートルの地点にある地価公示（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり820,000円となり、前年の740,000円から10.8%上昇しました。この地点は近隣商業地域に区分され、建蔽率80%・容積率300%、準防火地域の指定を受けています。地価の動きは周辺の需要を測る目安になりますが、マンション自体の資産価値とは別の指標です。
建物と管理
建物は2007年4月に竣工した、築19年のSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造という、鉄骨とコンクリートを組み合わせた構造）6階建てで、総戸数は93戸、権利形態は所有権です。分譲した会社は株式会社日商ハーモニー、管理を担うのは株式会社クローバーコミュニティです。
修繕積立金の金額や長期修繕計画、過去の大規模修繕の実施状況については、今回のデータに含まれていません。築19年というタイミングは大規模修繕の時期と重なることが多いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて、修繕の計画と費用の見通しを確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件実施されており、件数としては多くありませんが、実数として扱える範囲です。内訳は「危険（割高）」1件、「注意」1件、「安全・割安」1件と、判定が三者三様に分かれました。平均実質利回りは3.47%、平均提示価格は2710万円、家賃は中央値89,000円（最小79,800円〜最大93,500円、サンプル3件）という結果でした。
比較対象となる大田区全体（診断250件）では、平均実質利回り3.53%、平均提示価格110,907万円、家賃中央値85,300円で、判定は「危険（割高）」が114件と最も多くなっています。この棟の利回りはエリア平均よりわずかに低く（マイナス0.06ポイント）、差は小さいといえます。診断件数が限られるため、似た条件の物件とも合わせて比較してみてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は411件（2024年第1四半期から2025年第4四半期まで）集計されており、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期に大森中地区で成約した2300万円・20平方メートル・1K（2005年築）という事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3メートル、高潮は0.5メートル以上1メートル未満とされ、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地に分類されています。これらは国や自治体が公表する想定に基づく情報であり、実際の被害の大きさや保険の要否は、大田区のハザードマップと重要事項説明書の記載を自分の目で確かめてください。
FORTIS大森は大森町・梅屋敷の2駅が使える、築19年のSRC造93戸の棟です。
診断3件の実質利回りは3.47%で、大田区平均の3.53%とほぼ同水準でした。
浸水・液状化のハザード想定があるため、ハザードマップと重説で必ず確認してください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理会社に確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期と内容を確認する
- 管理組合の総会議事録で空室率や滞納状況を確認する
- 重要事項説明書でハザードマップの想定区域を確認する
- 家賃や利回りの最新相場を複数の情報源で比べる
- 登記簿で権利関係や担保設定を確認する
- これらが揃えば買ってよいとは限りません（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.05ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.05ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 93,500円
- 89,000円
- 79,800円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 3.5% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森西５－９－３（この棟から約195m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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