下北沢ハイタウンA棟
下北沢ハイタウンA棟（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区北沢2丁目10-15 |
|---|---|
| 交通 | 小田急小田原線 下北沢駅 徒歩1分 ／ 京王井の頭線 下北沢駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1982-10（築44年） |
| 総戸数 | 141戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 藤和不動産 |
| 建物管理会社 | 日本総合コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
下北沢ハイタウンA棟は世田谷区北沢2丁目、下北沢駅から徒歩1〜2分の立地にある1982年竣工・地上14階建141戸のマンションです。割高診断は3件で危険（割高）が多く、利回りはエリア平均をやや上回ります。購入前の確認点を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
下北沢ハイタウンA棟は、東京都世田谷区北沢2丁目10-15に建つマンションです。最寄りは小田急小田原線の下北沢駅で徒歩1分、京王井の頭線の下北沢駅も徒歩2分という近さで、2つの路線を1つの駅名で使い分けられる場所にあります。通勤や通学の行き先によって使う路線を選べる点は、この棟の大きな強みです。駅からの近さは日々の移動だけでなく、将来住み替えや賃貸に出す際の需要の底堅さにも関わってきます。
周辺は商業地域に指定されており、駅前らしい賑わいのある街並みが広がっています。用途地域の詳しい内容（建蔽率・容積率など）は、後ほどの「周辺の地価・取引・ハザードの読み方」で触れます。日常の買い物や飲食店へのアクセスは良い一方、商業地域特有の人通りの多さや夜間の音が気になる人もいるかもしれません。実際の生活環境は、平日・休日それぞれの時間帯に現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この棟は1982年10月に竣工し、2026年時点で築44年です。地上14階建、総戸数141戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造と呼ばれる、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造です）で、権利形態は所有権です。分譲した会社は藤和不動産、管理している会社は日本総合コミュニティーです。
築44年というのは、マンションの中でも歴史のある部類に入ります。これまでの大規模修繕の実施回数や内容、現在の修繕積立金の残高、今後の長期修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合が作成する長期修繕計画書と過去の総会議事録を売主や管理会社に求めて確かめてください。古い建物でも計画的に修繕されていれば安心材料になりますし、積立金が不足していれば将来の負担増につながる可能性もあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、データでは実数として扱ってよい件数とされています。内訳は危険（割高）が2件、安全・割安が1件で、多い判定は危険（割高）でした。平均実質利回りは3.77%、平均提示価格は3727万円、家賃中央値は165,000円（最小106,700円〜最大176,000円）、最終診断日は2026年6月4日です。
同じ世田谷区エリア全体で見ると、診断件数180件のうち危険（割高）が96件、注意が30件、安全・割安が53件、判定不能が1件で、こちらも多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。棟の利回りはエリア平均より0.22ポイント高い結果ですが、診断件数が3件と少ないため、この差だけで棟全体の割安・割高を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から104m離れた北沢２－１９－１２の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり348万円で、前年の310万円から12.3%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアへの需要の強さを示す材料の一つですが、個別の物件価格が適正かどうかは別に確認する必要があります。
周辺の取引事例は396件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2900万円、単価中央値は1平方メートルあたり111.7万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば1982年築・20平方メートルのオープンフロアが5200万円、2004年築・30平方メートルが2800万円、2017年築・35平方メートルの1LDKが6700万円で、いずれも2025年第4四半期の取引です。築年や広さによって価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定がなく、液状化もしにくい地盤とされ、地形はローム台地です。これらは比較的安心できる材料ですが、高潮の想定は今回のデータに無いため、世田谷区が公開するハザードマップで確かめてください。下北沢駅周辺は坂や高低差のある地形もあるため、実際に歩いて地盤の様子を確認するのも一つの方法です。
下北沢駅徒歩1〜2分という希少な立地ですが、築44年で修繕状況の確認が欠かせません。
割高診断は3件中2件が危険（割高）で、エリア平均より利回りがわずかに高い程度です。
地価は12.3%上昇していますが、取引価格は築年や広さで差が大きく単純比較は禁物です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 大規模修繕の実施履歴を総会議事録で確認する
- 現在の賃料契約内容と入居状況を売主に確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で構造・設備の詳細を確認する
- 世田谷区のハザードマップで高潮リスクも確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない。価格の妥当性は別問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.22ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.77%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.22ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 176,000円
- 165,000円
- 106,700円
この棟の家賃中央値（165,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 74.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北沢２－１９－１２（この棟から約104m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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