グリュック玉川
グリュック玉川（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築65年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区玉川 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 二子玉川駅 徒歩4分 ／ 東急大井町線 二子玉川駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1961-08（築65年） |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | RC造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グリュック玉川は、東京都世田谷区玉川にある投資用ワンルームマンションです。東急田園都市線・大井町線の二子玉川駅から徒歩4分という駅近の立地で、1961年築・4階建のRC造（鉄筋コンクリート造）です。価格が妥当かどうかを示す診断の件数はまだ少なく、相場の見方を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
グリュック玉川は、東京都世田谷区玉川に建つ投資用マンションです。最寄り駅は東急田園都市線と大井町線が乗り入れる二子玉川駅で、徒歩4分という近さにあります。2つの路線が使えることで、通勤や通学の行き先を選びやすい点は、入居者を探すときの強みになり得ます。ただし、駅からの実際の歩きやすさや道の傾斜などは地図だけでは分かりにくいので、現地を歩いて確認することをおすすめします。
この物件の近くにある地価公示の地点（住所は玉川３－１０－７、棟から134m）は、近隣商業地域という区分です。建蔽率（土地に対して建てられる建物の割合）は80%、容積率（土地に対して建てられる延べ面積の割合）は300%で、準防火地域に指定されています。商業の色合いが強い街並みであることがうかがえます。入居者を探すときは、周辺の店舗や施設の様子も合わせて見ておくとよいでしょう。
建物と管理
建物は1961年8月に竣工した、4階建のRC造（鉄筋コンクリート造）です。築65年で、権利形態は所有権です。築65年と古い建物のため、現在の耐震基準を満たしているかどうかは今回のデータだけでは分からず、耐震診断の記録や耐震改修の履歴を登記簿や重要事項説明書、管理組合への確認で調べてください。築65年という年数は、設備や共用部分の老朽化にも関わるため、合わせて現地での確認も欠かせません。
総戸数、分譲会社、管理会社、ブランド名は今回のデータに記載がないため、重要事項説明書や管理組合への確認で調べてください。これらは物件の管理体制を知るうえで欠かせない情報です。管理が行き届いているかどうかは見た目だけでは判断しにくいため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画も売主や管理会社に確認してください。管理費や修繕積立金の額も、長期的な負担を考えるうえで重要な項目です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値として扱います。判定は「安全・割安」でした。実質利回り（購入や維持にかかる費用も考えに入れた利回りのこと）は平均4.98%、平均提示価格は2100万円、家賃は中央値100,000円でした（家賃のサンプルも1件です）。1件の結果だけで、この棟全体が割安だと決めることはできません。診断の件数が増えるまでは、一つの目安として見てください。
一方、世田谷区全体では診断件数180件のうち、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。エリア全体では割高と判定された物件が多い傾向があり、個別の物件を検討するときも価格の確認を省略しない方がよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示（令和8年1月1日時点、棟から134m）は1m2あたり1,920,000円で、前年の1,730,000円から11%上昇しました。地価公示とは、国が毎年決める土地の値段の目安のことです。この地点では土地の値段が上がっている様子がうかがえます。ただし、これは一地点の公示価格であり、個別の物件の資産価値を直接示すものではありません。地価の上昇がそのまま賃料や売却価格の上昇につながるとは限らないため、周辺の取引事例と合わせて確認することが大切です。
周辺の取引事例は142件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2600万円、面積中央値は32.5m2でした。例として、2025年第4四半期には1983年築45m2の1LDKが4900万円、2024年築40m2の1LDKが8300万円、1978年築55m2の1LDKが5300万円で取引されています。築年の新しい部屋のほうが高い価格となる例も見られますが、件数が多いため、個別の事情による差も含まれています。
周辺の取引価格や地価の動きだけでは浸水のしやすさや地盤の強さまでは分からないため、国や自治体が公開しているハザードマップで必ず確認してください。購入を検討する際は、価格だけでなく災害リスクも含めて判断することが大切です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、評点4（5点満点）、件数7件の口コミが登録されています。具体的な良い点や気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで直接確認してください。評点だけでは、住み心地の詳しい事情まではつかめません。
グリュック玉川は二子玉川駅徒歩4分の好立地ですが、1961年築で耐震性は要確認です。
棟の診断は1件のみで参考値、エリア全体は危険（割高）の判定が最も多い状況です。
管理体制や総戸数は不明な点が多く、重要事項説明書など書面での確認が欠かせません。
- 耐震診断の記録や登記簿で建物の構造・耐震性を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 総戸数・分譲会社・管理会社を重要事項説明書で確認する
- ハザードマップで水害・地震のリスクを確認する
- マンションレビューの具体的なコメント内容を確認する
- 周辺取引事例と提示価格を比較して妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-01確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.43ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.98%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より1.43ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 100,000円
この棟の家賃中央値（100,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 5.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／玉川３－１０－７（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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