小堀自由が丘マンション
小堀自由が丘マンション（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築57年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 世田谷区奥沢5丁目20-14 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 自由が丘駅 徒歩3分 ／ 東急大井町線 自由が丘駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1969-07（築57年） |
| 総戸数 | 24戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | RC造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
小堀自由が丘マンションは東京都世田谷区奥沢5丁目にある、自由が丘駅から徒歩3分の中古ワンルーム投資用マンションです。1969年竣工・築57年のRC造、地上6階建で総戸数24戸。診断件数は1件のみで参考値ですが、割高判定が出ています。宅建士の視点で立地・建物・相場のポイントをまとめました。
立地と交通
小堀自由が丘マンションは、東急東横線と東急大井町線の2つの路線が使える自由が丘駅から徒歩3分の場所にあります。所在地は東京都世田谷区奥沢5丁目20-14で、駅までの近さと2路線を使い分けられる点は、通勤や通学のしやすさにつながり、賃貸の需要を考えるうえで強みになりやすいポイントです。
自由が丘駅は東急東横線・大井町線の2路線が使えるため、渋谷方面や大井町方面など複数の方向へのアクセスに選択肢がある点は魅力です。一方で、周辺のスーパーや商店街といった生活施設の具体的な情報は今回のデータに含まれていないため、現地を歩いて確認するか、不動産情報サイトの周辺施設欄で確かめることをおすすめします。
建物と管理
小堀自由が丘マンションは1969年7月に建てられたRC造（鉄筋コンクリート造）の建物で、築57年、地上6階建、総戸数24戸の小規模なマンションです。権利形態は所有権で、建物だけでなく土地も買い主のものになる仕組みです。総戸数が少ない物件は、修繕費の負担が一戸あたり大きくなりやすい点にも注意が必要です。
1969年の竣工は、今の耐震基準（建物が地震にどれくらい耐えられるかを定めた国のルール）が決まるより前の建物にあたります。耐震診断を受けているかどうかや、その結果、耐震補強の有無は今回のデータに無いため、売主や管理会社に直接確認することを強くおすすめします。
分譲会社や管理会社、管理の体制についても今回のデータには含まれていません。日常の清掃状況や修繕の進み具合は、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主に求めて確認してください。管理が行き届いているかどうかは見た目だけでは分かりにくいため、内見の際に共用部分の様子も合わせて確認すると良いでしょう。
割高診断から見た相場ポジション
小堀自由が丘マンションの割高診断は、今回のデータでは1件のみです。件数が3件に満たないため参考値として扱う必要がありますが、その1件の判定は「危険（割高）」でした。この診断は提示価格と想定家賃から割高・割安を判断する仕組みで、1件だけの結果が棟全体の傾向を示すわけではない点に注意してください。
この1件では、提示価格は2850万円、実質利回りは3.66%、想定家賃は110,000円でした。実質利回りとは、購入にかかる費用も含めた投資額に対し、家賃収入が年間どれくらいの割合になるかを示す数字です。家賃のサンプルも1件のみのため、この数字がこの棟全体の家賃相場を代表するとは言えません。
参考として、世田谷区全体では180件の診断が行われており、平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。判定の内訳は「危険（割高）」が96件と最も多く、エリア全体でも割高と判定される物件が目立つ傾向にあります。小堀自由が丘マンションの利回り3.66%は、このエリア平均に近い水準です。
なお、この棟の診断の最終日は2023年12月27日です。診断から時間が経っているため、現在の家賃や価格の水準は変わっている可能性があり、最新の条件は管理会社や取引の窓口で確認することをおすすめします。特に診断件数が1件という少なさを踏まえると、価格の妥当性は別の方法でも確かめておきたいところです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から181m離れた「自由が丘１－７－１３」の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり4,730,000円です。前年の4,120,000円から14.8%上昇しており、商業地域・建蔽率80%・容積率400%・防火地域に指定されています。なお、この地点は商業地域ですが、物件が建つ場所の用途地域は第１種住居地域（市街化区域）で、条件が異なります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに224件あり、価格の中央値は3000万円、面積の中央値は35平方メートルです。例えば自由が丘地区の2025年第4四半期の事例では60平方メートルの1LDK（1997年築）が13,000万円、同じ奥沢地区では40平方メートルの1LDK（2021年築）が7,900万円で取引されています。これらはワンルームより広い部屋も含むため、単純にこの棟の価格と比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は液状化（地震で地面が急に軟らかくなる現象）しにくいローム台地とされています。地盤や水害のリスクが低めであることはこの棟にとって良い点ですが、建物自体の個別調査の結果とは別の情報なので、実際の地盤の強さも合わせて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について6件の評価が登録されており、評点は3.1です。具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際のコメントを確認してください。評点だけでは入居者の満足度を十分に判断できないため、コメントの中身も見ておくと安心です。
自由が丘駅徒歩3分の駅近ワンルームですが、築57年で耐震診断の有無を確認したい建物です。
割高診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」、エリアも割高傾向が目立ちます。
地価公示周辺は上昇傾向ですが、取引事例や管理体制は個別に確認してから判断してください。
- 分譲会社・管理会社を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 1969年竣工のため耐震診断の実施状況を売主に確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトや管理会社で確認する
- 地価公示地点は商業地域、物件は第１種住居地域と確認する
- 割高診断は参考値のため価格の妥当性を別途確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.1点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-22確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.11ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.66%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 16.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／自由が丘１－７－１３（この棟から約181m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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