ラ・レジダンス・ド・アドラーブル
ラ・レジダンス・ド・アドラーブル（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区南烏山6丁目33-28 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 千歳烏山駅 徒歩5分 ／ 京王線 芦花公園駅 徒歩14分 |
| 築年 | 1985-12（築40年） |
| 総戸数 | 79戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | マルコー |
| 建物管理会社 | 株式会社プレストサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ラ・レジダンス・ド・アドラーブルは、東京都世田谷区南烏山にある1985年築・地上5階建て・全79戸のワンルームマンションです。京王線千歳烏山駅から徒歩5分の立地で、割高診断の結果や周辺の地価・取引データ、管理体制の確認ポイントを宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
ラ・レジダンス・ド・アドラーブルは、東京都世田谷区南烏山6丁目33-28にあります。京王線千歳烏山駅まで徒歩5分、同じ京王線の芦花公園駅までは徒歩14分で、2つの駅を使い分けられる立地です。千歳烏山駅は急行停車駅で、新宿方面への移動にも使いやすい駅です。
この物件の所在地そのものの用途地域は「第1種住居地域」で、市街化区域に入っています。一方、約170m離れた地価公示の地点は「近隣商業地域」の商業地に指定されており、用途地域が異なる点に注意してください。立地を見る際は、この違いを踏まえて周辺の商業施設や住環境を実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1985年12月に竣工した、地上5階建て・総戸数79戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。築年数は41年で、権利形態は所有権です。分譲はマルコー、管理は株式会社プレストサービスが担っています。
築年数が41年となっており、大規模修繕の実施履歴や今後の長期修繕計画が重要な確認ポイントになります。これらは今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。修繕積立金の残高も合わせて見ておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に対する割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.6%、平均提示価格は1130万円、家賃中央値は48,600円でした（家賃サンプル数1）。1件の結果なので、この数字だけで物件の良し悪しを決めないことが大切です。
エリア単位（東京都世田谷区）では診断の件数が180件あり、最も多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。棟の家賃中央値はエリアよりかなり低く出ていますが、間取りや面積の違いが影響している可能性があり、単純には比較できません。最終診断日は2023年4月21日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約170m離れた地価公示地点（南烏山6-7-15）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,030,000円、前年の960,000円から7.3%上昇しました。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されています。地価公示はあくまで近くの1地点の値であり、棟そのものの評価ではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで109件あり、価格の中央値は2000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は83.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。
例として、2025年第4四半期に南烏山で1K・15平方メートル・1986年築が900万円、1K・25平方メートル・2016年築が2800万円で取引されています。築年数や面積によって価格に差が出ていることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは公的データに基づく目安であり、購入前には最新のハザードマップを自治体のサイトで確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は3.4（13件）となっています。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理状況について知りたい場合は、マンションレビューのサイト本体や、管理組合・管理会社に直接問い合わせて確認してください。
築41年のRC造マンションで、立地は千歳烏山駅徒歩5分と駅近です。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」、エリア全体も同じ判定が多めです。
大規模修繕や管理状況は今回のデータに無く、管理組合への確認が欠かせません。
- 大規模修繕の実施履歴と長期修繕計画を管理組合に確認する
- 管理規約や修繕積立金の残高を重要事項説明書で確認する
- 現在の入居状況と実際の賃貸条件を仲介資料で確認する
- 土地の権利関係や登記簿で所有権の内容を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化以外のリスクも確認する
- 価格が割高診断の結果に見合うか複数の指標で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.4点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.6%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 48,600円
この棟の家賃中央値（48,600円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 48.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南烏山６－７－１５（この棟から約170m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ブライズ下北沢世田谷区
- シンシア三軒茶屋太子堂世田谷区
- プレール・ドゥーク三軒茶屋世田谷区
- コンシェリア笹塚TERRACE世田谷区
- アーバイル三軒茶屋世田谷区
- 日神デュオステージ経堂世田谷区
