ベルエール代田
ベルエール代田（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区羽根木1丁目11-10 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 代田橋駅 徒歩8分 ／ 京王井の頭線 新代田駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1992-02（築34年） |
| 総戸数 | 64戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 塩田建設 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ベルエール代田は東京都世田谷区羽根木にある1992年竣工・地上8階建て64戸のワンルームマンションです。代田橋駅・新代田駅から徒歩8分。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。立地や相場を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ベルエール代田は東京都世田谷区羽根木1丁目11-10にあります。京王線の代田橋駅、京王井の頭線の新代田駅のどちらからも徒歩8分で、2本の路線が使えるのが特徴です。周辺は住宅が多く落ち着いた雰囲気のエリアです。
国交省データによると、このあたりの用途地域は準住居地域で、市街化区域に入っています。ハザード情報では洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の想定はデータに無いため、世田谷区のハザードマップで確かめてください。
建物と管理
建物は1992年2月に竣工した鉄筋コンクリート造（コンクリートで固めた丈夫な構造）の地上8階建てで、総戸数は64戸、権利は所有権です。築34年になります。分譲会社は塩田建設、管理会社は日本ハウズイングです。
修繕の履歴や管理組合の運営状況、積立金の残高といった管理の実態は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認してください。築34年という年数を踏まえると、大規模修繕の実施時期も合わせて見ておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件で、判定は「危険（割高）」です。診断件数が3件に満たないため参考値であり、この1件だけで棟全体の価格が割高だと断定することはできません。平均実質利回りは3.59%、平均提示価格は1410万円、家賃は55,000円（サンプル1件）でした。
エリア全体（東京都世田谷区）では診断件数180件のうち、危険（割高）が96件、注意が30件、安全・割安が53件、判定不能が1件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円でした。この棟の提示価格や家賃はエリア平均より低めですが、サンプル数が少ないため、個別の価格交渉時には複数の資料で裏付けを取ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から385m離れた地価公示地点「大原１－３－６」（第一種低層住居専用地域、建蔽率50%・容積率150%、準防火地域）では、令和8年1月1日時点の価格は914,000円/m2で、前年の850,000円/m2から7.5%上昇しています。ただしこの地点は棟そのものの用途地域とは異なる場所なので、あくまで近隣の目安として見てください。
周辺取引事例は405件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2700万円、単価中央値は105万円/m2、面積中央値は25m2でした。例として2500万円・30m2・1K（2025年第4四半期・羽根木）、2600万円・35m2・1R（2025年第4四半期・和泉）、2700万円・20m2・1K（2025年第3四半期・松原）といった取引があります。間取りや面積が違うため、単純な比較ではなく広さ当たりの価格で見比べるのが良いでしょう。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.5、件数8件の記録があります。ただし具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに無いため、どんな声があるかはマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
診断は1件の参考値で「危険（割高）」、この数字だけで断定はできません。
地価は前年比+7.5%で上昇、周辺取引事例は405件と比較材料が豊富です。
管理や修繕の実態は書類で確認し、複数の情報から総合的に判断してください。
- 価格が診断1件の参考値だけで妥当か、複数の根拠で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 登記簿で権利関係と築34年分の修繕履歴を確認する
- 高潮の想定は世田谷区のハザードマップで確かめる
- マンションレビューの口コミ内容を直接サイトで読む
- 家賃55,000円の根拠となる賃貸契約書や募集条件を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.04ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.59%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.04ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
この棟の家賃中央値（55,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 41.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大原１－３－６（この棟から約385m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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