アルシア駒沢公園
アルシア駒沢公園（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区駒沢1丁目5-10 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 駒沢大学 徒歩2分 |
| 築年 | 2013-03（築13年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | ナイスエスト株式会社 |
| 建物管理会社 | ナイスコミュニティー株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「アルシア駒沢公園」は東京都世田谷区駒沢に立つ、東急田園都市線駒沢大学駅徒歩2分の13階建てワンルームマンションです。2013年竣工、総戸数35戸。宅建士の視点で、立地・建物・診断データ・国交省の公的データから中立に解説します。
立地と交通
アルシア駒沢公園は、東急田園都市線「駒沢大学」駅から徒歩2分の場所に立っています。渋谷方面へのアクセスがしやすい駅で、通勤・通学の利便性は高いと言えます。
住所は世田谷区駒沢1丁目で、用途地域は商業地域です。商業地域は建物を建てられる割合（建蔽率）が80%、延べ面積の上限（容積率）が500%まで認められており、駅前らしい高さのある建物が並びやすい地域です。防火地域にも指定されています。
建物と管理
建物は2013年3月に竣工し、築13年です。地上13階建て、総戸数35戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨を鉄筋コンクリートで囲んだ構造）で、権利形態は所有権です。分譲はナイスエスト株式会社、管理はナイスコミュニティー株式会社が担っています。
長期修繕計画の内容や修繕積立金の額、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回り（投資額に対して実際に得られる利益の割合）は3.03%、平均の提示価格は5715万円、家賃の中央値は164,000円（159,000円〜169,000円、サンプル2件）です。最終診断日は2025年7月10日です。
世田谷区全体では180件の診断があり、「危険（割高）」が96件、「注意」が30件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が1件でした。区全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の提示価格はエリア平均より高く、利回りはエリア平均より低い水準にありますが、診断件数が2件のため、この棟だけで相場を断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から200mの地点（駒沢２－１６－２）の令和8年1月1日時点の価格は1m2あたり1,620,000円で、前年の1,470,000円から10.2%上がりました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。地価の上昇は一つの指標であり、将来の価格動向を保証するものではありません。
周辺の取引事例は195件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3100万円、1m2あたりの単価の中央値は98万円、面積の中央値は35m2です。例えば2025年第4四半期の駒沢地区では、35m2・1LDK（築2013年）が6600万円で取引された事例があります。間取りや面積、築年によって価格差が大きいため、この棟の価格が妥当かどうかは個別に確認する必要があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化のしにくい地盤とされています。地形はローム台地です。ハザード情報は目安であり、購入前に自治体のハザードマップも併せて確認してください。
駒沢大学駅徒歩2分という立地の良さは明確ですが、診断2件は参考値にとどまります。
地価は上昇傾向にありますが、提示価格はエリア平均より高く、利回りは低めです。
管理体制や修繕計画は資料で確認し、価格の妥当性は個別に判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 修繕積立金の額と今後の増額予定を確認する
- 実際の賃貸借契約書で家賃と契約条件を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 自治体のハザードマップで最新情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.52ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.03%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.52ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 169,000円
- 159,000円
この棟の家賃中央値（164,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 73.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／駒沢２－１６－２（この棟から約200m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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