アルス三軒茶屋
アルス三軒茶屋（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築42年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区太子堂4丁目7-3 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 三軒茶屋駅 徒歩7分 ／ 東急世田谷線 西太子堂駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1984-05（築42年） |
| 総戸数 | 52戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 東急不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アルス三軒茶屋は、東京都世田谷区太子堂にある1984年竣工・52戸のSRC造マンションです。三軒茶屋駅徒歩7分、西太子堂駅徒歩3分で2路線が使えます。割高診断は参考値ながら「注意」判定で、地価公示や周辺取引、ハザード情報も交えて宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
アルス三軒茶屋は東急田園都市線「三軒茶屋」駅から徒歩7分、東急世田谷線「西太子堂」駅から徒歩3分の場所にあります。2つの路線を使い分けられるのは、通勤や外出の選択肢が増える良い点です。
所在地は世田谷区太子堂4丁目で、用途地域は商業地域です。商業地域は店舗やオフィスが建てやすい地域という意味で、駅周辺の賑わいが想像できますが、実際の生活環境は現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1984年5月の竣工で、築42年になります。地上10階建て・総戸数52戸で、構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）です。権利形態は所有権で、分譲は東急不動産、管理は東急コミュニティーが手がけています。
築42年という年数は、大規模修繕の実施時期や今後の修繕積立金の負担が気になるところです。修繕の履行状況や長期修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断件数が3件未満のため参考値です。判定は「注意」で、平均提示価格は1900万円、想定家賃は80,000円、平均実質利回りは4.01%でした。件数が少ないため、この数字だけで物件の良し悪しを判断することはできません。
同じ世田谷区エリアでは診断件数が180件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の利回り4.01%はエリア平均より高めですが、サンプルが1件しかないため、今後診断が増えれば数字が変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から73m離れた地価公示地点「三軒茶屋２－１７－７」（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり2,950,000円で、前年の2,580,000円から14.3%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%の防火地域です。地価が上がったことは良い点ですが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに385件あり、価格の中央値は3200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は102.2万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として、太子堂の1R（15m²・築1981年）が1200万円、三軒茶屋の1LDK（50m²・築1995年）が7000万円、若林の1R（35m²・築2003年）が3600万円で取引されています。間取りや築年によって価格差が大きいため、似た条件の事例と比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。これらは国の公開データに基づく目安であり、最新のハザードマップで自治体の情報も確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、評点3.5・件数7件の評価が掲載されています。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、詳しい内容はマンションレビューのページで直接確認してください。
診断は1件のみの参考値で判定は「注意」。今後データが増えれば評価が変わる可能性があります。
地価公示は前年より14.3%上昇していますが、将来も上がり続けるとは限りません。
築42年のSRC造なので、修繕履行や管理状況を書面で確認することが欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕履行の状況を管理組合の議事録で確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で構造や耐震性能の詳細を確認する
- 現在の賃貸借契約書で賃料や契約期間を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 管理費・修繕積立金の額と今後の推移を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.46ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.01%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 15.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／三軒茶屋２－１７－７（この棟から約73m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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