スターホームズ千歳烏山
スターホームズ千歳烏山（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 世田谷区南烏山4丁目13-3 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 千歳烏山駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1986-04（築40年） |
| 総戸数 | 83戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | 明和管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スターホームズ千歳烏山は、東京都世田谷区南烏山にある1986年4月築・RC造5階建・全83戸のワンルームマンションです。京王線千歳烏山駅から徒歩3分の立地で、建物の状態や相場診断の参考値、周辺の地価データまで、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
スターホームズ千歳烏山は、京王線千歳烏山駅から徒歩3分の場所にあります。駅から近いため、電車を使う通勤・通学の人にとっては便利な立地と言えます。住所は世田谷区南烏山4丁目で、都心方面への移動もしやすく、日常の買い物をする店も駅周辺に集まっているエリアです。
この場所の用途地域は近隣商業地域です。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合を示す言葉）は80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合を示す言葉）は300%で、準防火地域にも指定されています。商業地域に近いため店舗や施設が多いと考えられますが、実際の周辺環境は現地を見て確かめてください。
建物と管理
建物は1986年4月に竣工したRC造（鉄筋コンクリートで骨組みを作る構造の意味）の地上5階建で、総戸数は83戸、築年数は40年です。権利形態は所有権で、土地も所有できるタイプです。築年数が経っているため、外壁や設備の老朽化がどの程度進んでいるかは、現地確認や修繕履歴の確認が欠かせません。
管理会社は明和管理株式会社です。ただし今回のデータには長期修繕計画や修繕積立金の金額、直近の修繕履歴が含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確認してください。分譲会社やブランド名についても今回のデータには記載が無く、重要事項説明書で確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が1件のみのため、参考値として扱います。判定は「安全・割安」でしたが、1件だけの結果なのでこの判定を断定的な根拠にはできません。この診断での平均提示価格は1270万円、家賃中央値は55,000円、平均実質利回りは4.17%という結果でした。
エリア全体（東京都世田谷区）では診断の件数が180件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円、平均実質利回りは3.55%です。この棟の結果とエリア全体の結果には違いが見えますが、最終診断日は2023年7月31日とやや前のため、最新の価格や家賃は賃貸情報サイトや売主に確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から217m離れた南烏山6-7-15の地点（近隣商業地域・商業地）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,030,000円です。前年の960,000円から7.3%上昇しています。建蔽率は80%、容積率は300%で、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は151件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は80万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として2025年第4四半期には、900万円・15平方メートル・1986年築の事例や、2800万円・25平方メートル・2016年築の事例がありました。築年数や面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。大きな水害リスクは低いと読めますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に自治体の最新のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.6、件数23件という結果が出ています。ただし今回のデータには具体的な良い点・気になる点のコメント内容が含まれていないため、実際の住み心地や管理の評判は、マンションレビューのページ本体や管理組合に確認してください。
立地は駅徒歩3分と良好ですが、築40年のため管理状態の確認が重要です。
棟の診断は1件のみで参考値、安全・割安の判定も断定はできません。
エリア全体は危険（割高）の判定が多く、価格の妥当性は個別の確認が必要です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理の実態を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 最新の家賃や空室状況を賃貸情報サイトで確認する
- 地価公示・取引事例の最新データを国交省サイトで確認する
- 自治体の最新ハザードマップで水害・液状化リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.6点23件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.62ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.17%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.62ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
この棟の家賃中央値（55,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 41.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南烏山６－７－１５（この棟から約217m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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