フィールA渋谷
フィールA渋谷（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区円山町5番4号 |
|---|---|
| 交通 | 京王井の頭線 渋谷駅 徒歩6分 ／ 東急田園都市線 渋谷駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2004-02（築22年） |
| 総戸数 | 218戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | RC |
| 分譲会社 | 株式会社ジョイント・コーポレーション |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
フィールA渋谷は、東京都渋谷区円山町にある2004年竣工・総戸数218戸のワンルームマンションです。渋谷駅から徒歩6分の二路線利用が可能で、割高診断では8件中6件が「危険（割高）」という結果でした。
立地と交通
フィールA渋谷は、東京都渋谷区円山町5番4号にあります。交通は京王井の頭線渋谷駅から徒歩6分、東急田園都市線渋谷駅からも徒歩6分で、2つの路線が使えます。渋谷駅は多くの路線が乗り入れる大きな駅なので、通勤や通学の選択肢が広い場所だと言えます。乗り換えの多いターミナル駅なので、行き先によって歩く時間が変わる点も知っておくとよいでしょう。
用途地域は商業地域です。これはお店やオフィスが多く建てられる地域という意味で、道路や建物の密度が高いエリアです。周辺は渋谷の繁華街に近く、夜も人通りが多いエリアという特徴があります。夜間の音や人の多さが気になるかどうかは、実際に現地を歩いて確認するのがよいでしょう。休日と平日、昼と夜で街の雰囲気がどう変わるかも合わせて見ておくと安心です。
建物と管理
建物は2004年2月に竣工し、2026年時点で築22年です。地上13階建、総戸数218戸のRC（鉄筋コンクリート）造で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社ジョイント・コーポレーション、管理会社は日本ハウズイング株式会社です。総戸数が218戸と多いため、共用部分の管理体制がどう組まれているかも気になるところです。
管理会社の清掃頻度や修繕計画、管理費・修繕積立金の金額など、管理の具体的な内容についてのデータは取得していません。分からない部分は、購入前に管理組合の議事録や長期修繕計画書で確認することをおすすめします。築22年というのは、そろそろ大規模修繕の時期が話題になる築年数でもあるため、修繕の履歴や今後の予定を書面で確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は8件行われています。判定の内訳は「危険（割高）」が6件、「注意」が1件、「安全・割安」が1件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。この診断は、家賃収入と価格のバランスから割高かどうかを見る目安です。
平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利回り）は3.18%で、渋谷区全体の平均3.38%と比べて0.2ポイント低い結果でした。平均提示価格は5,181万円で、渋谷区全体の平均4,040万円よりも高めです。利回りが低く価格が高い傾向がうかがえます。
家賃は中央値140,000円、最小119,000円、最大220,000円でした（サンプル8件）。最終診断日は2025年11月4日です。診断件数が今後増えると、この傾向が変わる可能性もあります。8件という件数は判断材料として使えますが、他の類似物件とも比べてみるとより理解が深まります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から66m離れた道玄坂１－１９－１２の地点（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり9,300,000円で、前年の8,050,000円から15.5%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率800%、防火地域です。
周辺の取引事例は790件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4,550万円、単価の中央値は136.35万円/平方メートル、面積の中央値は35平方メートルでした。例として、20平方メートルの1Kが3,300万円、45平方メートルの1LDKが5,400万円、35平方メートルの1DKが2,400万円という取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」となっています。高潮についてのデータは取得していません。地盤や水害リスクは低めに見えますが、最新のハザードマップも合わせて確認してください。地価公示の上昇率が高い点は、周辺エリアの取引価格にも影響している可能性があります。
渋谷駅徒歩6分の二路線利用可、繁華街近接の商業地域にある築22年の物件です。
割高診断は8件中6件が「危険（割高）」、利回りはエリア平均より低めでした。
地価は上昇傾向、ハザードは低めですが、管理内容は今後の確認が必要です。
- 管理費・修繕積立金の金額と過去の変動を確認する
- 長期修繕計画書と直近の大規模修繕の実施状況を見る
- 実際の空室状況や入居者の属性を管理会社に聞く
- 夜間の人通りや音など現地の環境を歩いて確認する
- 診断件数8件は少なめなので今後の推移も見る
- 最新のハザードマップで浸水・液状化情報を再確認する
- 賃貸中の場合は現行の賃貸借契約の条件を確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 8 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.18%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 220,000円
- 198,000円
- 150,000円
- 149,000円
- 131,000円
- 130,000円
- 129,000円
- 119,000円
この棟の家賃中央値（140,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 33.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／道玄坂１－１９－１２（この棟から約66m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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