ニュー・ステイト・メナー
ニュー・ステイト・メナー（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築50年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 交通 | 新宿 |
|---|---|
| 築年 | 1976（築50年） |
この物件の解説（宅建士視点）
ニュー・ステイト・メナーは東京都渋谷区に立つ築50年のワンルームマンションです。交通は新宿方面が分かっていますが、駅名や距離は不明です。診断4件は全て「危険（割高）」で、エリア平均より利回りが低い結果でした。気になる点も含め宅建士の視点で整理します。
立地と交通
ニュー・ステイト・メナーは、東京都渋谷区に位置するワンルームマンションです。具体的な住所や最寄り駅までの距離は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や地図サービスで確認してください。
交通については新宿方面へのアクセスが記録されていますが、どの駅から徒歩何分かかるのかは分からないため、現地までの道のりを地図や乗換案内で確認してください。駅からの距離は住みやすさや借りる人が付きやすいかどうかに大きく関わります。
渋谷区は商業施設やオフィスが多い人気エリアとして知られていますが、同じ区内でも立地によって生活のしやすさは大きく異なります。周辺の商店街や病院、学校などの環境は、現地を実際に歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この物件は1976年に竣工し、築50年を迎えています。階数や総戸数、建物の構造、土地の権利の種類（所有権か借地権かなど）は今回のデータには記載がないため、登記簿や重要事項説明書で必ず確認してください。古い建物ほど、こうした基本情報の確認が購入判断に直結します。
分譲会社や管理会社の情報もデータに無いため、どの会社が管理しているかは売主や仲介の資料で確認する必要があります。管理会社によって清掃や修繕への対応力は大きく変わるため、管理組合の総会議事録を取り寄せて確認すると実態が見えてきます。
築50年という年数を踏まえると、耐震診断の実施状況や給排水管の更新履歴、修繕積立金の残高や長期修繕計画の有無も見落とせない確認ポイントです。これらは建物の寿命や将来の大規模修繕費の負担に直結するため、売主に資料の提示を求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については診断の件数が4件あり、そのすべてが「危険（割高）」という判定でした。平均実質利回りは3％、平均提示価格は2603万円、家賃は中央値79,500円（75,000円〜85,270円の範囲）でした。件数は実数として扱える範囲ですが、4件という限られたデータであることは念頭に置いてください。
同じ渋谷区エリア全体の診断（256件）では、危険（割高）の判定が167件と多数派ですが、平均実質利回りは3.38％、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.38ポイント低く、エリア内で比べても利回りの面では見劣りする結果になっています。
ただし「危険（割高）」という判定は、価格と家賃のバランスから見た一つの目安にすぎません。実際の購入判断では、この棟固有の管理状況や修繕計画、立地条件も合わせて確認し、価格が本当に見合っているかを個別に見極める必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示や周辺の取引事例は今回のデータに含まれていないため、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリや地価公示のサイトで、実際の地価の動きや近隣の成約価格を確認してください。
ハザードマップや用途地域も今回のデータには無いため、水害・地震などのリスクは渋谷区役所が公開するハザードマップで、建物の用途制限に関わる用途地域は都市計画課の窓口やウェブサイトで確認してください。
これらの公的データは無料で閲覧できるものが多く、購入を検討する前の下調べとして役立ちます。特に古い建物の場合は、周辺の再開発計画の有無も含めて、区の都市計画担当窓口に相談すると参考になる情報が得られることがあります。
診断4件は全て危険（割高）判定で、エリア平均より利回りが低めです。
築50年で階数や管理体制など不明点が多く、個別確認が欠かせません。
立地の魅力だけでなく、価格と条件を照らし合わせた判断が必要です。
- 正確な住所と最寄り駅までの距離を重要事項説明書で確認する
- 階数・総戸数・構造・権利の種類を登記簿で確認する
- 管理会社や修繕積立金の状況、長期修繕計画を確認する
- 築50年のため耐震診断や給排水管の更新履歴を確認する
- 地価公示や周辺の取引事例を不動産情報ライブラリで確認する
- ハザードマップや用途地域を区の窓口で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.38ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.38ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,270円
- 84,000円
- 75,000円
- 75,000円
この棟の家賃中央値（79,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 24.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
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