朝日広尾マンション
朝日広尾マンション（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区広尾1丁目11-5 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 恵比寿駅 徒歩8分 ／ 埼京線 恵比寿駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1987-01（築39年） |
| 総戸数 | 303戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 朝日建物 |
| 建物管理会社 | 朝日管理 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
朝日広尾マンションは渋谷区広尾1丁目、JR山手線・埼京線恵比寿駅徒歩8分に立つ1987年築・14階建て303戸のマンションです。割高診断は危険（割高）が多く、平均実質利回りは3.55%でした。
立地と交通
朝日広尾マンションは、東京都渋谷区広尾1丁目11-5にあります。最寄り駅はJR山手線と埼京線の恵比寿駅で、どちらも徒歩8分です。恵比寿駅は複数の路線が使える駅のため、通勤や通学の行き先の選びやすさはひとつの強みになります。
国土交通省のデータでは、この物件の所在地の用途地域は商業地域で、市街化区域に入っています。一方、約217m離れた地価公示の地点は第一種低層住居専用地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は60%、延べ面積の割合（容積率）は150%です。用途地域が場所によって異なるため、実際の建築ルールは登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は1987年1月に竣工し、築39年になります。14階建てで総戸数は303戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）です。土地の権利は所有権で、分譲会社は朝日建物、管理会社は朝日管理です。
築39年という年数は、マンションの中では古いグループに入ります。修繕の履歴や今後の修繕計画、管理費・修繕積立金の額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が1件でした。多い判定は「危険（割高）」です。平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2707万円、家賃の中央値は98,000円（最小72,000円〜最大98,060円）でした。最終診断日は2026年4月13日です。
同じ渋谷区全体では、診断件数256件のうち「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の利回りはエリア平均より0.17ポイント高い程度で、診断件数が3件と少ないため、この数字だけで割安・割高を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約217m離れた地価公示の地点（広尾2-12-13）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,970,000円で、前年の1,710,000円から15.2%上がりました。この地点は第一種低層住居専用地域で、準防火地域にも指定されています。地価公示は棟の敷地そのものの価格ではないため、参考情報として見てください。
周辺の取引事例は399件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は6500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は157.1万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例えば、1984年築・15平方メートルの1Rが1600万円、1987年築・50平方メートルの1LDKが8800万円で取引されています。間取りや面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされています。一方、地盤は「やや液状化しやすい」、地形は「後背湿地」と記録されています。液状化のリスクは建物の基礎や地盤改良の状況によって影響が変わるため、気になる場合は自治体のハザードマップや地盤調査報告書も確かめてください。
築39年で危険（割高）判定が多く、利回りはエリア平均をわずかに上回る程度です。
地価は1年で15.2%上昇していますが、液状化しやすい地盤もあるため確認が必要です。
診断件数が少ないため、価格判断は追加の資料確認とあわせて行うべきです。
- 管理組合の総会議事録で修繕履歴を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を確認する
- 登記簿で土地の権利関係を確認する
- 重要事項説明書で構造や建築ルールを確認する
- 地盤調査報告書で液状化対策を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.55%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 98,060円
- 98,000円
- 72,000円
この棟の家賃中央値（98,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 6.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／広尾２－１２－１３（この棟から約217m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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