ビューパレー新宿新都心
ビューパレー新宿新都心（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町5丁目42-11 |
|---|---|
| 交通 | 京王京王線 幡ヶ谷駅 徒歩10分 ／ 都営大江戸線 / 西新宿五丁目駅 徒歩16分 |
| 築年 | 1989-03（築37年） |
| 階数 | 6階建 |
| 分譲会社 | 株式会社熊谷組 |
この物件の解説（宅建士視点）
ビューパレー新宿新都心は、東京都渋谷区本町にある1989年築・6階建てのワンルームマンションです。幡ヶ谷駅徒歩10分で、分譲は株式会社熊谷組です。割高診断は診断件数1件のため参考値ですが、判定は危険（割高）でした。
立地と交通
ビューパレー新宿新都心は、東京都渋谷区本町5丁目42-11に位置するワンルームマンションです。最寄りは京王線の幡ヶ谷駅で、徒歩10分の距離にあります。都営大江戸線の西新宿五丁目駅も使え、徒歩16分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって駅を選べる点は暮らしやすさにつながります。
周辺の用途地域は近隣商業地域で、国土交通省のデータでは地形はローム台地とされています。ハザード情報では洪水浸水想定は0.5m未満、液状化は「しにくい」とされており、大きな水害や液状化のリスクは低めに見えます。ただしハザードマップは更新されることがあるため、購入前に自治体の最新版でも確かめてください。
建物と管理
建物は1989年3月に竣工した6階建てで、2026年時点の築年数は37年です。分譲会社は株式会社熊谷組です。築年数が経っているマンションでは、外壁や屋上、給排水管などの大規模修繕がどこまで進んでいるかが住み心地に大きく関わります。
総戸数、構造、権利（所有権か借地権かなど）、管理会社の情報は今回のデータにはありません。これらは重要事項説明書や登記簿、管理規約で確認できる項目なので、購入を検討する際は資料の開示を求めてください。管理の実態が分かる長期修繕計画や総会議事録もあわせて売主に確かめると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、今回のデータでは診断件数が1件のみのため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.35%、平均提示価格は2480万円でした。家賃は88,000円で、これも1件分のデータなので目安にとどめてください。
渋谷区エリア全体では診断件数が256件あり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。エリアの多い判定も「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の提示価格や家賃はエリア平均より低めですが、利回りはエリアとほぼ同じ水準でした。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から585m離れた南台２－４９－８の地点（近隣商業地域、商業地）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,330,000円でした。前年の1,120,000円から18.8%上昇しています。建蔽率は80%、容積率は400%で、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに762件あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は113.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば西原では1LDK・35平方メートルが5300万円、幡ケ谷では2DK・35平方メートル（1989年築）が4200万円で取引されています。地価や取引件数はエリアの活発さを示す参考情報であり、この棟自体の適正価格を直接示すものではありません。
ハザード情報は時点によって更新されるため、今回のデータの洪水浸水想定0.5m未満や液状化しにくいという評価も、最新のハザードマップで確認し直すと安心です。地価が上がっていることと、物件の管理状態が良いことは別の話なので、両方を分けて確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は3.3、件数は7件でした。良い点や気になる点の具体的なコメントは今回のデータには含まれていないため、気になる場合はマンションレビューのサイトで実際の投稿内容を直接確認してください。
築37年、幡ヶ谷駅徒歩10分の渋谷区のワンルームで、分譲は株式会社熊谷組です。
割高診断は参考値（1件）で危険（割高）、家賃や提示価格はエリア平均より低めです。
総戸数・構造・管理体制はデータに無いため、重要事項説明書等で必ず確認してください。
- 総戸数や構造、権利は今回のデータに無いため登記簿で確かめる
- 管理会社や管理体制は不明なので管理組合の議事録で確かめる
- 家賃88,000円はサンプル数1件の参考値、複数の賃貸事例でも確かめる
- 診断件数1件は参考値、他の取引事例や査定でも価格を確かめる
- 浸水想定や液状化などハザードマップで自分でも確かめる
- 口コミは評点と件数のみなので、サイトで内容を直接確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-30確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.03ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.35%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.03ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
この棟の家賃中央値（88,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 16.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南台２－４９－８（この棟から約585m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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